Výročná správa EUROVEA 2021

 

 

 

 

Obsah:

 

1. PROFIL EUROVEA, A. S. ..............................................................3

2. ANALÝZA TRHOV A TRENDY VÝVOJA ................................4

3. SÚHRN KĽÚČOVÝCH UDALOSTÍ A PREVÁDZKOVÝCH VÝSLEDKOV FINANČNÉHO ROKA ....................................................9

4. ZHODNOTENIE VÝSLEDKOV HOSPODÁRENIA ....................12

5. RIZIKOVÉ FAKTORY ......................................................................14

6. SYSTÉM VNÚTORNEJ KONTROLY A MANAŽMENT RIZÍK 15

7. VYHLÁSENIE O SPRÁVE A RIADENÍ SPOLOČNOSTI ..........16

8. SPRÁVA NEZÁVISLÉHO AUDÍTORA .........................................23

9. ÚČTOVNÁ ZÁVIERKA .............................................................23

 

  1. 1.Profil EUROVEA, a. s. 

     EUROVEA, a.s. (ďalej aj ako Spoločnosť) pôsobí na bratislavskom trhu nehnuteľností, kde vlastní a spravuje obchodno-kancelársky komplex EUROVEA zahŕňajúci 57 577 m² obchodných plôch, 24 750 m² kancelárskych plôch.    

     EUROVEA, a.s. sa nezaoberá developerskou činnosťou. Hlavnou činnosťou EUROVEA, a.s. je  prenájom vlastných obchodných a kancelárskych priestorov.

     EUROVEA, a.s. je vlastníkom nehnuteľností a poskytuje priestory na prenájom. Správu majetku, tzv. „Asset manažment“ a „Property manažment“ a ostatné ďalšie služby si objednáva od expertov z odvetvia, pričom správu nehnuteľnosti a prevádzku obchodných a kancelárskych budov zabezpečuje spoločnosť EUROVEA Retail Services, s.r.o.

     Jediným akcionárom EUROVEA, a.s. je spoločnosť Trenesma Limited so 100% podielom na základnom imaní.

Organizačná štruktúra a pozícia EUROVEA, a.s. v skupine:

 


Portfólio

Obchodné Centrum

     Obchodné priestory nákupnej galérie Eurovea s celkovou nájomnou plochou 57 577  m², s aktuálnou obsadenosťou 97,03 % a priemernou dobou do expirácie nájomných zmlúv 3,3 roku. K 31. decembru 2021 bol celkový zazmluvnený ročný príjem z nájmov obchodnej pasáže a nábrežia a príjem z parkovania vo výške 14,9 milióna EUR.

Kancelárie

     Kancelárske budovy Central 1, Central 2 a Central 3 s celkovou nájomnou plochou 24 750 m²
s aktuálnou obsadenosťou 83,84% a priemernou dobou do expirácie nájomných zmlúv 2,5 roka.
K 31. decembru 2021 bol celkový zazmluvnený ročný príjem z nájmov kancelárskych priestorov vo výške 3,9 milióna EUR.

 

  1. 2.Analýza trhov a trendy vývoja  

     Vzhľadom ku svojej hlavnej činnosti Spoločnosť súťaží na trhu kancelárskych priestorov a trhu maloobchodných priestorov.

Makroekonomické faktory 1,2,3

0.2Ekonomika SR vzrástla vo 4. štvrťroku o 1,4 % a za celý rok 2021 o 3 %, straty z prvého roka pandémie však ešte nezmazala

    Polovica z 10 sledovaných skupín odvetví ekonomiky v posledných troch mesiacoch roka 2021 bola už nad úrovňou predkovidovej výkonnosti, najviac sa darilo obchodu. V súhrne za celý rok 2021 HDP zaostával za hodnotami spred pandémie o 1,5 %, priemyselná výkonnosť bola ešte nižšia, a to až o 7,4 %.

     Hrubý domáci produkt (HDP) SR sa vo 4. štvrťroku 2021 medziročne zvýšil o 1,4 % (v stálych cenách, sezónne neočistený). Ekonomický vývoj sa udržal v kladných číslach počas celého roka 2021 najmä však pod vplyvom nižšej porovnávacej základne za rok 2020, kedy bola ekonomika vo všetkých štvrťrokoch v mínuse. Kým začiatkom roka 2021 bol hnacím motorom ešte zahraničný dopyt, v treťom a štvrtom štvrťroku roka to bol najmä domáci dopyt. 

     Medzikvartálne (v porovnaní s 3. štvrťrokom 2021) bol HDP po sezónnom očistení reálne vyšší o 0,3 %. Objem HDP dosiahol 25,6 mld. eur (v bežných cenách). Pre zhodnotenie, či ekonomika už prekonala ujmu spôsobenú pandémiou, je dôležité porovnať hodnoty HDP v stálych cenách. Tie nám ukazujú, že na dosiahnutie úrovne posledného štvrťroka 2019 ekonomike ešte niečo málo chýbalo, konkrétne necelých 100 mil. eur.  

Hrubý domáci produkt za celý rok 2021

     V súhrne za rok 2021 dosiahol HDP nominálnu hodnotu 97,1 mld. eur, medziročne vzrástol o 3 % (v stálych cenách). Jednotlivé odvetvia ekonomiky tak začali kompenzovať prepady v prvom roku pandémie (rok 2020), kedy celá ekonomika SR poklesla o 4,4 %. Celková hodnota HDP v stálych cenách však naďalej zaostala za predkovidovým obdobím (rok 2019) o 1,5 %.

     Tvorba HDP súvisela s medziročným rastom pridanej hodnoty o 2,4 %. Minulý rok v porovnaní s rokom 2020 rast hrubej pridanej hodnoty zaznamenali celkovo z 10 len 4 skupiny odvetví ekonomiky, najvýznamnejšie priemysel o 8,1 %. Najdynamickejší medziročný rast v rámci priemyslu sa prejavil vo výrobe motorových vozidiel o 22,4 % a vo výrobe kovových konštrukcií o 20,2 %. Predkovidovú úroveň výkonnosti (2019) priemysel ako celok však ešte nedosiahol, chýbalo mu približne 7,4 %.

     Vo výsledkoch za rok 2021 medziročne rástli aj ďalšie tri skupiny odvetví – veľkoobchod, maloobchod; doprava a skladovanie; ubytovacie a stravovacie služby o 6,3 %, informácie a komunikácia o 2 % a mierne aj verejná správa, obrana, zdravotníctvo a sociálna pomoc o 0,8 %. Ostatných šesť odvetvových zoskupení zostalo v poklese, najvýraznejšie stavebníctvo o 4,9 %, umenie a zábava o 5,6 % či pôdohospodárstvo o 6,9 %.

     Prepady spôsobené pandémiou sa už úplne podarilo prekonať 5 skupinám odvetví – verejná správa,    obrana, povinné sociálne zabezpečenie; vzdelávanie; zdravotníctvo a sociálna pomoc o 5,3 %, odborné, vedecké a technické činnosti; administratívne služby o 5 %, činnosti v oblasti nehnuteľností o 3,3 %, informácie a komunikácia o 2,8 % a veľkoobchod a maloobchod, oprava motorových vozidiel a motocyklov; doprava a skladovanie; ubytovacie a stravovacie služby o 0,2 %.

     Ostatné odvetvia stále neprekonali straty spôsobené pandémiou, na výkonnosť roka 2019 im chýbalo od 2,9 % (pôdohospodárstvo) do 27,7 % (umenie, zábava a rekreácia).

     V roku 2021 boli v kladných hodnotách všetky výdavkové zložky. Zahraničný dopyt bol medziročne vyšší o 10,2 %, ako aj dovoz výrobkov a služieb o 11,2 %. Domáci dopyt vzrástol o 3,8 % vplyvom rastu tvorby hrubého kapitálu o 13,9 %, z toho tvorba hrubého fixného kapitálu vzrástla o 0,6 %. Rástli všetky zložky konečnej spotreby, výdavky na konečnú spotrebu domácností o 1,1 %, výdavky vo verejnej správe o 1,9 % a výdavky v neziskových inštitúciách slúžiacich domácnostiam o 4,3 %.

0.3Inflácia v roku 2021 dosiahla najvyššiu hodnotu za deväť rokov 3,2 %, ovplyvnil to rýchly rast cien v druhom polroku

     Najväčšie položky vo výdavkoch domácností potraviny a bývanie s energiami na celoročnej báze zvýšili ceny pomalšie ako predošlé roky. Obe neprekročili hranicu 2 %, aj keď vývoj v posledných mesiacoch roka 2021 naznačoval dynamickejšie hodnoty.

     Spotrebiteľské ceny na Slovensku v roku 2021 medziročne vzrástli v priemere o 3,2 %. Bola to najvyššia hodnota inflácie od roku 2012 (vtedy ceny vzrástli o 3,6 %). V aktuálnom roku 2021 ceny rástli rýchlejšie ako očakávala odborná verejnosť, v roku 2020 totiž pod vplyvom pandémie inflácia dosiahla len 1,9 %. Ceny v roku 2021 vzrástli vo všetkých 12 hlavných zložkách (odboroch) spotrebného koša. Výrazný vplyv na celkovú úroveň inflácie za rok 2021 mali vyššie ceny v doprave, predovšetkým rast cien pohonných hmôt (palivá a mazadlá) v ročnom priemere o 17,3 %. Tento rast je dôsledkom aj bázického efektu, ceny palív v roku 2020 a 2019 klesali.

     Výrazný vplyv mali tiež rastúce ceny tabakových výrobkov po úprave daní v marci 2021, celoročne sa zdvihli o 13,7 %. Rast cien podporila tiež zásadná redukcia štátu v dotovaní školských obedov pretavená do 13 % rastu závodného stravovania v roku 2021. A k celkovému stavu prispeli aj drahšie noviny a periodiká, ktorých ceny vzrástli v priemere o viac ako 10 %.  Zvyšovanie stavebných materiálov sa zasa prejavilo v imputovanom nájomnom, ktorého cena za celý rok vzrástla o 6,2 % (v roku 2020 to bolo len 1 %). Dynamický rast v tejto zložke sa prejavil od mája minulého roka. Imputované nájomné patrí do najväčšej výdavkovej skupiny slovenských domácností - bývanie a energie.

1Vývoj jadrovej a čistej inflácie v decembri 2021

     V decembri 2021 miera medziročnej inflácie v úhrne dosiahla hodnotu 5,8 %. Jadrová inflácia a čistá inflácia dosiahla zhodne hodnotu 6,4 %. V decembri oproti novembru úhrnnú infláciu ovplyvnila jadrová inflácia 0,19 percentuálneho bodu (p. b.), regulované ceny a nepriame dane úhrnnú infláciu neovplyvnili. Jadrovú infláciu ovplyvnili ceny potravín 0,18 p. b. a čistá inflácia 0,01 p. b.

2        Nezamestnanosť za rok 2021

     Za celý rok 2021 nezamestnanosť medziročne vzrástla o 4,7 %. Počet nezamestnaných dosiahol 187,6 tis. osôb. Miera nezamestnanosti v roku 2021 stúpla o 0,3 p. b. a dosiahla na celoročnej úrovni 6,8 %.  Podľa ekonomickej činnosti posledného zamestnávateľa sa najviac zvýšili počty ľudí bez práce, ktorí naposledy pracovali v obchode (o 4,1 tis.) a v stavebníctve (o 3,4 tis.). Výrazne sa znížil počet nezamestnaných, ktorí naposledy pracovali v oblasti priemyslu (najväčšie zamestnávateľské odvetvie), ich počet minulý rok medziročne klesol o 14,8 %.

     Z regionálneho hľadiska na celoročnej báze počet nezamestnaných vzrástol v troch krajoch. Najvyšší úbytok počtu ľudí bez práce nastal v Bratislavskom kraji (o 15,9 %) a v Nitrianskom kraji (o 12,2 %), nižšie úbytky nastali aj v Trenčianskom, Žilinskom a Prešovskom kraji. Naopak najdynamickejší nárast počtu ľudí bez práce nastal v Trnavskom kraji o 36,2 %, ide však o región s nižším počtom nezamestnaných.

     Miera nezamestnanosti sa za celý rok 2021 najvýraznejšie zvýšila v Košickom kraji (o 2,2 p. b.) a dosiahla úroveň 10,3 %. Najvyššiu mieru nezamestnanosti aj v roku 2021 podobne ako v predošlých rokoch mal Prešovský kraj (11,4 %). Pokles miery nezamestnanosti v rámci bilancie celého roka 2021 nastal v piatich krajoch, najviac v Nitrianskom kraji (o 0,6 p .b.). Najnižšia miera nezamestnanosti je dlhodobo v Bratislavskom kraji, v roku 2021 bolo bez práce 2,6 % ekonomicky aktívneho obyvateľstva.

 

2.1Priemerná mesačná mzda zamestnanca v roku 2021

     Priemerná nominálna mesačná mzda zamestnanca v hospodárstve SR dosiahla v roku 2021 hodnotu           1 211 eur. Medziročne sa zvýšila o 6,9 %, tempo jej rastu bolo takmer dvojnásobné ako v roku 2020. Je to druhý najvyšší rast celoročných miezd za posledné desaťročie (vyšší bol len v roku 2019). Súčasne mesačné mzdy vlani vzrástli o 10,9 % v porovnaní s obdobím pred pandémiou, čo predstavovalo nárast 119 eur. Napriek vyššej inflácii sa zvýšil aj reálny rast miezd, za celý rok 2021 boli mzdy reálne vyššie o 3,6 %. V roku 2020 bol reálny rast miezd len na úrovni 1,9 %.  

     Priemerné zárobky medziročne nominálne vzrástli vo všetkých sledovaných 19 odvetviach ekonomiky, vývoj miezd naprieč celou ekonomikou bol však dosť rozdielny. Najnižší rast, o 3,1 % zaznamenali administratívne služby. Relatívne najrýchlejšie rástli mzdy vďaka vyplateným mimoriadnym odmenám a nadčasom za prácu počas pandémie v zdravotníctve a sociálnej pomoci o 13,8 % (na 1 395 eur). Toto odvetvie zaznamenalo zároveň najvýraznejší rast aj v porovnaní so situáciou pred pandémiou. Oproti roku 2019 si pracovníci v zdravotníctve a sociálnej pomoci polepšili v priemere o 267 eur mesačne (o 23,7 %). Najnižší rast nominálnej mzdy oproti obdobiu spred pandémie len o 1,9 % zaznamenali administratívne služby (966 eur). Priemysel, ktorý zamestnáva spomedzi všetkých odvetví najviac ľudí, vykázal rast miezd medziročne na úrovni 8,5 % (na 1 289 eur) a súčasne to bol nárast o viac ako 10 % aj v porovnaní s predkovidovým obdobím.

     Aj v roku 2021, podobne ako v predošlých rokoch, bola priemerná mzda nad celoslovenským priemerom iba v Bratislavskom kraji (1 482 eur). V siedmich krajoch presiahol priemerný hrubý zárobok úroveň 1 000 eur. Prešovský kraj stále zostáva regiónom s najnižšou priemernou mzdou (956 eur). Vlani priemerné mzdy rástli medziročne vo všetkých krajoch, s najvyšším relatívnym prírastkom v Košickom (o 11,1 %) a najnižším v Bratislavskom kraji (o 5,0 %). V porovnaní s rovnakým obdobím pred pandémiou (s rokom 2019) najviac vzrástli mzdy v relatívnom vyjadrení opäť v Košickom kraji o 13,7 % a najmenej v Bratislavskom o 9,1 %.

Vývoj a stav jednotlivých trhov s kancelárskymi a maloobchodnými priestormi

    Vo2 štvrtom kvartáli 2021 dosiahla celková ponuka kancelárskych priestorov (office stock) v Bratislave 1,994 mil. m2. 65 % z tejto ponuky naďalej tvoria kancelárske priestory v štandarde A a 35 % kancelárske priestory v štandarde B. V priebehu štvrtého štvrťroka 2021 pribudla v rámci Galvaniho business centra v poradí piata budova s rovnomenným názvom Galvaniho Business Centrum 5 s celkovou rozlohou 15 886 m2 prenajímateľnej plochy.      

     Pokiaľ ide o vlastnícku štruktúru, rovnako ako minulý kvartál, približne 4 % budov sú vo vlastníctve štátu a ďalších 13 % predstavujú budovy, ktoré sú vlastnené a plne obsadené tou istou entitou. Celkové zásoby na komerčné využitie zostávajú na 83 % z celkových moderných kancelárskych priestorov v Bratislave (1,67 mil. m2).

Zelené budovy

     Celkovo máme v Bratislave takmer 675 000 m2 kancelárskych priestorov s platným certifikátom zelenej/trvalo udržateľnej budovy. Jedná sa o 35 % celkového objemu kancelárskych priestorov v Bratislave, alebo 36 z 298 budov. Z certifikovaného stocku má 62 % BREEAM, 5 % kombináciu BREEAM/WELL GOLD a 33 % LEED certifikát. Najvyššie hodnotenie BREEAM Outstanding má iba budova Twin City Tower, a v prípade LEED Platinum ide o budovy Digital Park I-III a Ein Park Offices.

(2.1.0.ii)Transakcie na trhu kancelárskych priestorov  (office take-up)

     Nájomné transakcie dosiahli vo štvrtom štvrťroku 2021 výmeru necelých 98 000 m2, čo predstavuje 124% nárast v porovnaní s predchádzajúcim kvartálom. V medziročnom porovnaní vzrástol počet prenajatých plôch o 50%, čo deklaruje výrazné oživenie trhu. Celkovo bol v roku 2021 zaznamenaný historicky najvyšší počet metrov štvorcových prenajatej plochy.

     Najviac prírastkov tvorili nové nájmy 54% a renegociácie 37%. Predprenájmy boli na úrovni 8%, zvyšok tvorili expanzie existujúcich nájomných zmlúv.

      Väčšina prenajatých priestorov v tomto štvrťroku bola prenajatá v rámci sektora výroby/stavebníctva (27 %), nasledovali sektor IT (22 %) a ostatné (16 %). Veľkosťou dominovali transakcie vo verejnom sektore s najväčšou transakciou o výmere 21 500 m2 , ale aj transakcia v oblasti IT. Celkovo bolo zaznamenaných rekordných 24 transakcií vo výmere nad 1 000 m2.

 

(2.1.0.iii)Neobsadenosť kancelárskych priestorov (office vacancy)

      Celková miera neobsadenosti v Bratislave zaznamenala zníženie o 0,61% na súčasných 11,70%. Najnižšiu neobsadenosť evidujeme v centre mesta (6,35 %), nasleduje vnútorné mesto (10,80%), CBD (13,18%), okrajová časť mesta (14,27%) a najvyššiu mieru neobsadenosť 17,40 % už tradične zaznamenáva južné nábrežie.

 

(2.1.0.iv)Nájomné (prime rent)     Prime rent ostal je na úrovni 16,50 EUR/m2/mesiac.

 

Prvýkrát v histórii očakávame, že investičný trh komerčných nehnuteľností na Slovensku prekoná hranicu jednej miliardy eur3

 

Podľa odborníkov sa európsky trh s nehnuteľnosťami tento rok zotaví a očakáva sa medziročný nárast investícií o 5 %. Dôvodom je hlavne silnejšia ekonomická dynamika trhu. Očakávame návrat investičných objemov do kancelárskych nehnuteľností, ale naďalej bude rásť dopyt aj po logistických a maloobchodných nehnuteľnostiach.

V roku 2022 predpokladáme na Slovensku pokorenie hranice investícii v objeme 1 miliardy.

Do roku 2022 sa trhy so zameraním na udržateľnosť a stratégie zmierňovania klimatických rizík dostanú do popredia ako investičné destinácie a CBRE očakáva, že korporácie rýchlo začlenia ESG kritériá do svojho budúceho rozhodovania. 

Aj napriek tomu, že rok 2021 bol na mnohých európskych trhoch sprevádzaný stále sa meniacimi pandemickými opatreniami, silnejúca ekonomická dynamika signalizuje, že v roku 2022 by mali investície do komerčných nehnuteľností rásť a dosiahnuť pred-pandemickú úroveň. Vyplýva to z najnovšej správy EMEA Real Estate Market Outlook 2022, ktorú vypracovala globálna realitno-poradenská spoločnosť CBRE.

Aktuálna situácia v oblasti investícií do komerčných nehnuteľností ukazuje, že tento segment je mimoriadne rezistentný.