eurovea final

4 Obsah: 1. PROFIL EUROVEA, A. S. ............................................................................................................ 5 2. ANALÝZA TRHOV A TRENDY VÝVOJA ................................................................................. 6 3. SÚHRN KĽÚČOVÝCH UDALOSTÍ A PREVÁDZKOVÝCH VÝSLEDKOV FINANČNÉHO ROKA .................................................................................................................................................. 11 4. ZHODNOTENIE VÝSLEDKOV HOSPODÁRENIA .............................................................. 12 5. RIZIKOVÉ FAKTORY............................................................................................................... 15 6. SYSTÉM VNÚTORNEJ KONTROLY A MANAŽMENT RIZÍK .......................................... 16 7. VYHLÁSENIE O SPRÁVE A RIADENÍ SPOLOČNOSTI ..................................................... 17

5 1. Profil EUROVEA, a. s. EUROVEA, a. s. (ďalej aj ako Spoločnosť) pôsobí na bratislavskom trhu nehnuteľností, kde vlastní a spravuje obchodno-kancelársky komplex EUROVEA zahŕňajúci 60 570 m² obchodných plôch, 25 649 m² kancelárskych plôch. EUROVEA, a. s. sa nezaoberá developerskou činnosťou. Hlavnou činnosťou EUROVEA, a. s. je prenájom vlastných obchodných a kancelárskych priestorov. EUROVEA, a. s. je vlastníkom nehnuteľností a poskytuje priestory na prenájom. Správu majetku, tzv. „Asset manažment“ a „Property manažment“ a ostatné ďalšie služby si objednáva od expertov z odvetvia, pričom správu nehnuteľnosti a prevádzku obchodných a kancelárskych budov zabezpečuje spoločnosť EUROVEA Retail Services, s.r.o. Jediným akcionárom EUROVEA, a. s. je spoločnosť Trenesma Limited so 100% podielom na základnom imaní. Organizačná štruktúra a pozícia EUROVEA, a. s. v skupine: Portfólio Obchodné Centrum Obchodné priestory nákupnej galérie Eurovea s celkovou nájomnou plochou 60 570 m², s aktuálnou obsadenosťou 96,11 % a priemernou dobou do exspirácie nájomných zmlúv 4,2 roku. K 31. decembru 2025 bol celkový zazmluvnený ročný príjem z nájmov obchodnej pasáže a nábrežia vo výške 18,9 milióna EUR.

6 Kancelárie Kancelárske budovy Central 1, Central 2 a Central 3 s celkovou nájomnou plochou 25 649 m² s aktuálnou obsadenosťou 78,69 % a priemernou dobou do exspirácie nájomných zmlúv 3,5 roka. K 31. decembru 2025 bol celkový zazmluvnený ročný príjem z nájmov kancelárskych priestorov vo výške 4,1 milióna EUR. 2. Analýza trhov a trendy vývoja Makroekonomické faktory Výkon slovenskej ekonomiky vzrástol aj vo 4. štvrťroku 2025, a to medziročne aj medzikvartálne. Tempo rastu bez sezónneho očistenia bolo najvyššie zo všetkých štvrťrokov vlaňajška a druhé najvyššie po zohľadnení sezónnosti. Hrubý domáci produkt (HDP) v stálych cenách vo 4. štvrťroku 2025 medziročne vzrástol o 1 %, čo bolo najvyššie tempo v minulom roku. Po očistení výsledkov o sezónne vplyvy HDP medziročne vzrástol o 0,8 % a v porovnaní s tretím štvrťrokom 2025 sa zvýšil o 0,2 %. Vyplýva to z údajov zverejnených ako rýchly odhad HDP za posledný štvrťrok roka 2025, ktorý sa publikuje ako prvý predbežný výsledok o ekonomike SR. Rast hrubého domáceho produktu bol vo 4. štvrťroku 2025 podporený výraznejším rastom investícií, predovšetkým v sektore verejnej správy a tiež kladným saldom zahraničného obchodu. Celková zamestnanosť v referenčnom období dosiahla 2 milióny 434-tisíc osôb a medziročne sa znížila o 0,2 %. Po očistení o sezónne vplyvy počet zamestnaných osôb medziročne klesol o 0,1 % a medzikvartálne (v porovnaní s 3. štvrťrokom 2025) vzrástol o 0,1 %. Priemerná inflácia v roku 2025 bola 4 %. Rast spotrebiteľských cien za uplynulý rok bol citeľne dynamickejší ako v roku 2024, cenový nárast sa zrýchlil až v 8 odboroch. Extrémne vzrástli ceny nealko nápojov a viaceré služby ako stravovanie, poistenie aj osobná a sociálna starostlivosť. Samotné potraviny zdraželi najmenej za posledných 9 rokov. Ceny bývania s energiami v porovnaní s rokom 2024 síce zdynamizovali rast vplyvom drahšieho vodného a stočného, tempo rastu však zostalo podpriemerné. Priemerná hodnota inflácie v súhrne za celý rok 2025 dosiahla 4 %. Spotrebiteľské ceny vzrástli dynamickejšie ako v roku 2024 (+2,8 %), ale výrazne pomalšie ako v rokoch 2023 a 2022, kedy bola inflácia až dvojciferná. V priebehu roka 2025 spotrebiteľské ceny rástli vo všetkých 12 hlavných odboroch spotrebného koša. Cenový rast ani v jednom odbore nepresiahol 10 %, súčasne však rast nad 5 % malo až päť odborov, a to vzdelávanie, reštaurácie s hotelmi, rozličné tovary so službami, ako aj alkoholické nápoje s tabakom a pošty so spojmi. Kľúčovým vplyvom bola skutočnosť, že v roku 2025 došlo až v 8 odboroch k medziročnému zdynamizovaniu tempa rastu cien. Najvýraznejšie medziročné zvýšenie tempa rastu cien nad 2 percentuálne body (p. b.) zaznamenali reštaurácie a hotely, bývanie s energiami, rekreácia s kultúrou ako aj rozličné tovary a služby. Naopak, najdynamickejšie medziročné spomalenie rastu cien o viac ako 4 p. b. zaznamenalo zdravotníctvo.

7 Významné vplyvy na rast cien v roku 2025 K zrýchleniu rastu priemernej ročnej inflácie výraznejšie prispeli vyššie ceny vo váhovo menších odboroch. Zdražovanie zaznamenali služby v reštauráciách a hoteloch o 8,8 %, a to výrazne vyššími cenami stravovacích služieb. Cenový vývoj ovplyvnili aj drahšie rozličné tovary a služby (+6,4 %), predovšetkým dopravné poistenie, ako aj služby osobnej a sociálnej starostlivosti, ako kadernícke služby či sociálne zariadenia pre seniorov. Významný vplyv na rast ročnej inflácie mali aj ceny bývania s energiami aj potravín a nealkoholických nápojov. Tieto dve položky tvoria takmer polovicu výdavkov slovenských domácností. Ceny bývania a energií boli medziročne vyššie o 2,6 %, čo bolo ovplyvnené najmä dvojciferným nárastom cien dodávky vody a zberu smetí. Kľúčové ceny energií – elektriny a plynu - evidovali medziročný rast len do 2 %. Ceny potravín a nealkoholických nápojov v priemere za rok vzrástli o 3,1 %. Bolo to viac ako v roku 2024 (+2,5 %), ale neovplyvnili to ceny samotných potravín, ale rekordne rastúce ceny nealko nápojov. Tie zaznamenali historicky najvyššie tempo rastu cien vlani o takmer 18 %. Ceny potravín sa zvyšovali miernejšie, v priemere o 1,8 %, čo bola najnižšia hodnota od roku 2017. Ceny rástli v 7 z 9 sledovaných skupín potravinových produktov, pokles cien evidovalo iba mäso a zelenina. Najdynamickejšie, o viac ako 6 % vzrástli ceny mlieka so syrmi a vajcami, a tiež olejov s tukmi. Vyššie boli aj ceny ovocia, chleba s obilninami, cukru s cukrovinkami aj potravinárskych pochutín. Nad úrovňou ročného priemeru bol aj rast cien v odbore rekreácia a kultúra (+4,7 %), v ktorom evidovali najväčší cenový skok rekreačné, športové a kultúrne služby najmä vplyvom drahších vstupeniek na podujatia. Výrazne nadpriemerný rast zaevidovali v roku aj služby a tovary v odboroch vzdelávanie (+9,8 %), a tiež alkoholické nápoje s tabakom (+5,6 %). Najpomalšie v priebehu roka 2025 vzrástli ceny v odbore doprava (+2,3%). Medziročne lacnejšie pohonné látky a motorové vozidlá sčasti vykryli takmer 10 % zdraženie železničnej a 16 % nárast cien cestnej dopravy. Medzi najpomalšie rastúce ceny v roku 2025 patrilo aj zdravotníctvo (+ 2,5 %), a to vplyvom medziročného zlacnenia farmaceutických výrobkov o takmer 1 %. Vývoj jadrovej a čistej inflácie za rok 2025 Pri ročnej úhrnnej miere medziročnej inflácie 4 % za rok 2025 dosiahla jadrová inflácia hodnotu 3,2 % a čistá inflácia hodnotu 3 %. Vývoj zamestnanosti a miezd za rok 2025 Posledný mesiac v roku 2025 potvrdil reálne medziročné rasty miezd naprieč odvetviami slovenskej ekonomiky, a to od 0,9 % do 7,9 %. V súhrne za celý rok 2025 reálne mzdy vzrástli vo väčšine sledovaných odvetví do 3 %, v stavebníctve, ako aj v reštauráciách spolu s pohostinstvami bol ich rast ešte vyšší. Jediné odvetvie s reálnym poklesom platov v decembri aj za rok boli vybrané trhové služby. Priemerná nominálna mesačná mzda v decembri 2025 medziročne vzrástla vo všetkých 10 mesačne sledovaných odvetviach. Rasty miezd sa pohybovali od 3,7 % vo vybraných trhových službách do 12 % v reštauráciách spolu s pohostinstvami. Súčasne v 5 odvetviach bol rast nominálnych miezd vyšší ako 8 %. Reálny rast miezd, teda rast očistený o vplyv inflácie, zaznamenalo medziročne až 9 z 10 odvetví. Mzdy reálne rástli od 0,9 % v predaji vozidiel vrátane ich opráv do 7,9 % v reštauráciách a pohostinstvách. Dynamickejší rast nad 5 % dosiahli aj podniky v informáciách a komunikácii a tiež v stavebníctve. Jediné odvetvie, v ktorom mzdy reálne medziročne poklesli, a to o 0,1 %, boli vybrané trhové služby

8 V súhrne za celý rok 2025 nominálne mzdy medziročne vzrástli vo všetkých 10 mesačne sledovaných odvetviach. Najdynamickejšie rasty kumulatívne za rok dosiahli v reštauráciách s pohostinstvami, a to o 9 %. Navýšenie o viac ako 7 % zaznamenali aj v informáciách a komunikácii, v maloobchode, ako aj v stavebníctve. Po odpočítaní vplyvu inflácie reálny rast dosiahli mzdy v 9 z 10 mesačne sledovaných odvetví. Najvyšší priemerný mesačný rast v súhrne za celý rok 2025 evidovali reštaurácie s pohostinstvami (+4,8 %) a stavebníctvo (+3,3 %). Vyšší nárast reálnych miezd nad 2 % v priemere za celý rok bol aj v priemysle, ďalej v ubytovaní, a tiež v maloobchode, a aj v informáciách vrátane komunikácie. Jediným odvetvím, v ktorom na celoročnej úrovni mzdy reálne poklesli, a to o 1,2 %, boli vybrané trhové služby. Vývoj a stav jednotlivých trhov s kancelárskymi a maloobchodnými priestormi Rok 2025 priniesol dve významné zmeny v metodológii výpočtu a sledovania dát na bratislavskom kancelárskom trhu. Cieľom týchto úprav je zvýšiť presnosť a objektivitu prezentovaných údajov.

9 Prvou zmenou bola úprava výpočtu celkovej ponuky kancelárskych priestorov. Po novom do celkového počtu vstupujú výhradne priestory určené na komerčné využitie. Z celkovej výmery boli vyradené tzv. owner-occupied budovy, teda objekty, ktoré sú vo vlastníctve jednej entity a zároveň sú ňou plne využívané, napríklad firemné centrály. Na základe novej metodológie dosahuje celková výmera kancelárskych priestorov v Bratislave 1,75 milióna m², oproti pôvodným 2,05 milióna m². Z tejto prepočítanej výmery tvorí 22 % kancelárskych priestorov štandard A+, 38% štandard A a 40 % štandard B. V tomto štvrťroku pribudol na trh dokončený projekt Zváračák so 4 000 m² kancelárskych priestorov kategórie B. Druhou zásadnou zmenou je nový prístup k hodnoteniu budov so zelenými certifikátmi. Kým v minulosti boli do tejto kategórie zaradené budovy bez ohľadu na to, či certifikáciu získali za samotnú výstavbu alebo prevádzku, po novom sú do tejto skupiny zahrnuté výlučne budovy, ktoré disponujú certifikátom reflektujúcim ich reálnu prevádzku. Ide o certifikácie zamerané na správu budovy, efektívne hospodárenie so zdrojmi a dlhodobú udržateľnosť. Zelené budovy V nadväznosti na zmenu metodológie je za zelenú budovu považovaná výlučne taká budova, ktorej prevádzka funguje v súlade so zásadami trvalej udržateľnosti. Podľa aktualizovaných údajov sa v Bratislave nachádza 691 000 m² kancelárskych priestorov s platným certifikátom zelenej alebo trvalo udržateľnej budovy na prevádzku, čo predstavuje 40 % z celkového objemu kancelárskych priestorov v meste. V porovnaní s pôvodnou metodológiou došlo k poklesu certifikovaných zelených priestorov o približne 160-tisíc m². Zároveň sa však 200-tisíc m² kancelárskych priestorov nachádza v procese posudzovania, pričom v prípade úspešného dosiahnutia certifikácie by sa mohol celkový objem zelených priestorov v blízkej dobe výrazne navýšiť. Aktuálne má Bratislava 38 kancelárskych budov, ktoré sú držiteľmi jedného z dvoch medzinárodne uznávaných certifikátov – BREEAM alebo LEED. Z certifikovanej ponuky tvorí 53 % BREEAM a 47 % LEED. Najvyššie hodnotenie LEED Platinum dosiahli budovy Digital Park II+III a Einpark Offices, pričom Einpark Offices je zároveň jedinou budovou v Bratislave s certifikátom LEED Zero Carbon. Transakcie na trhu kancelárskych priestorov (office take-up) Rok 2025 bol napriek turbulentným udalostiam na domácej aj zahraničnej scéne rekordným rokom pre trh kancelárskych priestorov v Bratislave. Trh zaznamenal najvyššiu úroveň aktivity od začiatku systematického monitorovania dát. Počas minulého roka sa uzavreli kancelárske transakcie v celkovej výmere 271-tisíc m², čo predstavuje medziročný nárast o 35 % oproti roku 2024. Z hľadiska časového rozloženia bola aktivita výrazne koncentrovaná do štvrtého kvartálu, ktorý sa stal nosným obdobím celého roka. Zatiaľ čo počas prvých troch kvartálov sa spolu podpísali zmluvy na úrovni 125-tisíc m², samotný štvrtý kvartál priniesol až 146-tisíc m² nových transakcií. Tento vývoj potvrdzuje dlhodobý charakter kancelárskeho trhu, kde sa rozhodujúca časť transakcií tradične realizuje práve v závere roka.

10 Väčšinu prenájmov vo štvrtom kvartáli tvorili renegociácie (prerokovania), ktoré predstavovali 70 % z celkového objemu. Nasledovali nové nájomné zmluvy s podielom 16 %, pred-prenájmy tvorili 12 %, expanzie 3 %. Z pohľadu zdrojov dopytu dominoval trhu finančný sektor, ktorý sa podieľal na celkovej aktivite na úrovni 23 %. Druhé najväčšie zastúpenie zaznamenal verejný sektor s 19 % podielom, pričom v tomto segmente bolo uzatvorených takmer 28 200 m² kancelárskych priestorov. Najväčší obchod na trhu bol zaznamenaný práve vo verejnom sektore a týkal sa predĺženia nájomnej zmluvy s celkovou výmerou 21 500 m². Posledný kvartál bol charakteristický uzatvorením viacerých veľkých obchodov. Štyri z nich presiahli výmeru 10 000 m² a ďalších 30 malo rozlohu nad 1 000 m². Takmer 70% týchto väčších objemov predstavovali predĺženia nájmov v existujúcich priestoroch, prípadne expanzie nájomcov.

11 Neobsadenosť kancelárskych priestorov (office vacancy) Neobsadenosť kancelárskych priestorov (office vacancy) pri pôvodnom „stocku“ 2,05 mil. m² dosahuje 12,25 %, zatiaľ čo podľa novej metodiky pri výmere 1,75 mil. m² predstavuje 14,09 %. Rozdiel je spôsobený tým, že vyradené budovy boli (zväčša) plne obsadené, a teda v novej metodike už neznižujú mieru neobsadenosti. Miera neobsadenosti zaznamenala najvýraznejší pokles za posledné tri kvartály a aktuálne dosahuje najnižšiu úroveň od začiatku roka 2023. Nájomné (prime rent) Nájomné (prime rent) oproti minulému štvrťroku vzrástlo na úroveň 21,00 EUR/ m²/mesiac, pričom jeho ďalší rast očakávame aj v roku 2026. 3. Súhrn kľúčových udalostí a prevádzkových výsledkov finančného roka Kľúčové udalosti roka Spoločnosť v septembri 2025 uzatvorila zmluvu o syndikovanom úvere vo výške 220 000 000 EUR s konzorciom bánk na čele s Tatra bankou, a.s., čím vyplatila pôvodný úver z roku 2016. Zostatok úveru k 31.12.2025 je 219 120 000 EUR.

12 Spoločnosť vykazuje k 31. decembru 2025 emitované dlhopisy v zostatkovej hodnote 100 mil. EUR ako dlhodobé záväzky nakoľko sú splatné k 1. júla 2027. Kľúčové ukazovatele výkonnosti Z pohľadu prevádzkovej výkonnosti spoločnosť sleduje každý zo segmentov samostatne. V segmente Obchodné centrum a v segmente Kancelárskych priestorov spoločnosť vykázala približne rovnaké hodnoty ako predošlý rok. Obchodné centrum Výkonnosť obchodného centra v niektorých ukazovateľoch rástla, v iných si zachovala približne rovnaké hodnoty, ako v minulom roku. Výnosy z nájmu 18,9 mil. EUR čo je porovnateľné oproti minulému roku. Návštevnosť (Footfall) dosiahla skoro 17,3 mil. návštevníkov čo je 7,4 % nárast oproti minulému roku (16,1 mil.). Obsadenosť obchodného centra dosiahla 96 %. Kancelárske budovy Výnosy z nájmu boli 4,1 mil. EUR. Obsadenosť bola na úrovni 78,69 %, v minulom roku bola na úrovni 78,14 %. Investičné projekty Rovnako ako v predchádzajúcich rokoch, tak aj v roku 2025, Spoločnosť realizovala investičné projekty. Investičné projekty sa týkali hlavne fit-outov officových nájomcov ako aj retailových nájomcov. Tieto investície do fit-outov vstúpili do obstarávacej ceny dlhodobého hmotného majetku. Tieto investície sú na obnovu nákupného centra a aj na zvýšenie komfortu návštevníkov. Výhľad a priority pre rok 2026 V roku 2026 sa bude manažment usilovať o udržanie pozície na trhu a prestíže tak obchodného centra ako aj kancelárskych budov na konkurenčnom trhu. Manažment sa bude aj naďalej snažiť o udržanie a rozvoj kvalitného portfólia nájomcov tak, aby bol zaistený bezpečný a stabilný príjem s potenciálom rastu. 4. Zhodnotenie výsledkov hospodárenia Finančná pozícia Spoločnosť stanovuje návratnú hodnotu majetku revíziou portfólia nájomcov a ďalším výhľadom pre oba jej segmenty, Obchodné centrum a Kancelárske priestory. Dlhodobý finančný majetok spoločnosti je tvorený zostatkom pôžičky materskej spoločnosti TRENESMA LIMITED vrátane naakumulovaných úrokov.