EUROVEA

51.Profil EUROVEA, a. s.EUROVEA, a.s. (ďalej aj ako Spoločnosť) pôsobí na bratislavskom trhu nehnuteľností, kde vlastní aspravuje obchodno-kancelársky komplex EUROVEA zahŕňajúci 60 285 m² obchodných plôch, 25 661m² kancelárskych plôch.EUROVEA, a.s. sa nezaoberá developerskou činnosťou. Hlavnou činnosťou EUROVEA, a.s. jeprenájom vlastných obchodných a kancelárskych priestorov.EUROVEA, a.s. je vlastníkom nehnuteľností a poskytuje priestory na prenájom. Správu majetku, tzv.„Asset manažment“ a „Property manažment“ a ostatné ďalšie služby si objednáva od expertov z odvetvia,pričom správu nehnuteľnosti a prevádzku obchodných a kancelárskych budov zabezpečuje spoločnosťEUROVEA Retail Services, s.r.o.Jediným akcionárom EUROVEA, a.s. je spoločnosť Trenesma Limited so 100% podielom nazákladnom imaní.Organizačná štruktúra a pozícia EUROVEA, a.s. v skupine:PortfólioObchodné CentrumObchodné priestory nákupnej galérie Eurovea s celkovou nájomnou plochou 60 285 m², s aktuálnouobsadenosťou 94,5 % a priemernou dobou do exspirácie nájomných zmlúv 3,7 roku. K 31. decembru2024 bol celkový zazmluvnený ročný príjem z nájmov obchodnej pasáže a nábrežia vo výške 19,3 miliónaEUR.

6KancelárieKancelárske budovy Central 1, Central 2 a Central 3 s celkovou nájomnou plochou 24 781 m²s aktuálnou obsadenosťou 78,14 % a priemernou dobou do exspirácie nájomných zmlúv 3,15 roka.K 31. decembru 2024 bol celkový zazmluvnený ročný príjem z nájmov kancelárskych priestorov vo výške4,1 milióna EUR.2.Analýza trhov a trendy vývojaVzhľadom ku svojej hlavnej činnosti Spoločnosť súťaží na trhu kancelárskych priestorov a trhumaloobchodných priestorov.Makroekonomické faktorySlovenská ekonomika v priebehu roka 2024 rástla najrýchlejšie od roku 2021, HDP v stálych cenáchvzrástol o 2 %. Výrazný vplyv na to mala dynamická výkonnosť v prvom polroku.Hrubý domáci produkt (HDP)sa vo 4. štvrťroku 2024 medziročne zvýšil o 1,8 % (v stálych cenách,sezónne neupravený). Tempo rastu nad 1 % sa počas roka 2024 udržalo vo všetkých štvrťrokoch, v závereroka to bola druhá najnižšia hodnota. Objem HDP v bežných cenách bol medziročne vyšší o 4,8 %a dosiahol 33,9 mld. eur. Po sezónnej úprave bol HDP medzikvartálne (oproti 3. štvrťroku 2024) reálnevyšší o 0,5 %..Pod rast HDP sa rozhodujúcou mierou podpísal domáci dopyt. Posilnili ho domácnosti aj verejný sektor,ktoré si udržali rast spotrebných výdavkov. Investičná aktivita znova klesla. Vývoz aj dovoz zostali narovnakej úrovni, saldo zahraničného obchodu v bežných cenách zostalo v miernom mínuse..Počet pracujúcich na Slovensku podľa Výberového zisťovania pracovných síl (VZPS) v poslednomštvrťroku 2024 medziročne prekročil 2 milióny 646-tisíc osôb. Počet pracujúcich v SR medziročnevzrástol len nepatrne o 0,2 %. Zamestnanosť SR po sezónnom očistení medzikvartálne (oproti 3.štvrťroku) vzrástla o 0,3 % na vyše 2 milióny 624-tisíc pracujúcich.Priemerná inflácia v roku 2024 bola 2,8 %.Rast spotrebiteľských cien počas roka 2024 ovplyvnili najmä potraviny, ale ich zdražovanie neprekročilo3 %, kým v roku 2023 to bolo až vyše 17 %. Ceny bývania a energií vzrástli len veľmi nepatrne, o polpercenta, a pozitívne sa podpísali pod zníženie inflácie. V predchádzajúcom roku 2023 zaznamenali ešterast o vyše 9 %. Zdražovanie počas roka 2024 sa dotýkalo najmä rôznych služieb napr. stravovacích čidopravných, ako aj alkoholických nápojov s tabakom.Priemerná hodnota inflácie v súhrne za celý rok 2024 dosiahla 2,8 % a po dvoch rokoch extrémnevysokých dvojciferných hodnôt sa dostala pod úroveň 3 %. Tempo rastu cien medziročne spomalilonajvýraznejšie za posledných 25 rokov, medziročný rast cien dosiahol ešte v roku 2023 úroveň 10,5 % av roku 2022 ceny vzrástli až o 12,8 %. Rast cien počas roka 2024 ani jeden mesiac neprekročil 4 %. Ktéme inflácia za mesiac december zverejňuje Štatistický úrad SR samostatnú informatívnu správu.V priebehu roka 2024 ceny rástli vo všetkých 12 hlavných odboroch spotrebného koša. Dvojciferný rastcien nad 10 % bol len v jednom odbore - vzdelávanie. Súčasne rast nad 5 % mali ešte tri odbory - zdravie,alkoholické nápoje s tabakom a reštaurácie s hotelmi. Z hľadiska hodnotenia vývoja je dôležité, že až v11 odboroch došlo k výraznému medziročnému útlmu tempa rastu cien. Jednoznačne najdynamickejšiespomalenie sa prejavilo v potravinách s nealko nápojmi, v ktorých ceny za rok 2024 vzrástli v priemereo 2,5 %, kým v roku 2023 to bolo ešte o 17,3 %. K zníženiu inflácie výrazne prispel aj najnižší rast cien

7vo váhovo najväčšom odbore bývanie a energie, v ktorom sa ceny medziročne zvýšili len nevýrazne, o0,5 %.Významné vplyvy na rast cien v roku 2024Významný vplyv na spomalenie rastu priemernej ročnej inflácie mali ceny potravín a nealkoholickýchnápojov ako aj bývania s energiami. Tieto dve položky tvoria takmer polovicu v štruktúre výdavkovslovenských domácností. Pod aktuálny rast inflácie sa podpísali však aj váhovo menšie položky, a tonajmä stravovacie a ubytovacie služby, rozličné tovary a služby, alkoholické nápoje s tabakom a dopravnéslužby.Najvýznamnejší vplyv na celkový priemerný medziročný rast cien mali potraviny, ktoré medziročnezdraželi o 2,5 %. Rast cien sa prejavil v 8 z 9 sledovaných potravinových zložiek, a to najmä pri chlebea obilninách o 4 %, ďalej pri zelenine, ovocí (obe nad 3 %). Najdynamickejšie rástli ceny potravinovýchzložiek s nižšou váhou, a to olejov a tukov takmer o 9 %, alebo cukru a cukroviniek nad 5 %. Pokles cien,i keď nevýrazný o 0,2 %, zaznamenali iba mlieko, syry a vajcia. Všetkých 9 tried potravín s výnimkoutukov a olejov sa však v roku 2024 pohybovalo na zásadne nižších hodnotách rastu cien ako v roku 2023,kedy väčšina položiek zaznamenala rasty od 15 % do 23 %.Naopak, významne utlmujúci vplyv na celkovú hodnotu inflácie mal vývoj cien v odbore bývanie aenergie. Tento odbor má najväčší, až štvrtinový, podiel vo výdavkoch domácností na Slovensku. Ceny vtomto odbore za rok 2024 vzrástli len o pol percenta. Viacero zložiek výdavkov na bývanie dosiahlomedziročný pokles, napr. imputované nájomné o 0,8 %, pevné palivá o takmer 5 %. Významné cenyelektriny a plynu pre domácnosti zostali takmer nezmenené, teda na úrovni predchádzajúceho roka 2023.K veľmi miernemu rastu cien tohto odboru prispelo zdražovanie pri váhovo menej podstatných zložkách- ako bol zber smetí (o 15 %), či skutočného nájomného, ďalej vodného a stočného, alebo cien údržby aopráv obydlia.Celkovú infláciu v roku 2024 ďalej ovplyvnil viac ako 5 %-ný rast cien v odbore reštaurácie a hotely, ato najmä pre zdražovanie v reštauráciách a kaviarňach (o 7,1 %). Ceny vzrástli tiež v odborealkoholických nápojov a tabaku, pričom úprava spotrebných daní v priebehu roka priniesla zdraženienajmä destilátov (o takmer 9 %) a tabaku (o 9,1 %). K vyššej inflácii prispeli aj vyššie ceny v odborerozličné tovary a služby, z nich napríklad právnych a správnych poplatkov (o takmer 20 %), poistenia (ovyše 7 %) a sociálnych služieb (o takmer 7 %) .Vplyv na vývoj miery inflácie v roku 2024 mali tiež ceny v odbore doprava o 3,2 %. Ako jediný malodbor v roku 2024 rýchlejšie tempo rastu cien ako v roku 2023. Ovplyvnilo to najmä výraznejšie zvýšeniecien cestovného za rôzne druhy osobnej dopravy, preto dopravné služby dosiahli rast cien až 16,5 %.Pohonné látky však boli medziročne lacnejšie o 1,7 %.Najdynamickejší a jediný dvojciferný rast o 10,5 % v roku 2024 zaznamenal odbor vzdelávanie, v ktoromsa prejavilo zdražovanie poplatkov na všetkých študijných stupňoch. Tento odbor má však najmenšípodiel vo výdavkoch domácností.Vývoj jadrovej a čistej inflácie za rok 2024Pri ročnej priemernej medziročnej inflácii 2,8 % dosiahla jadrová aj čistá inflácia za rok 2024 zhodnúhodnotu 2,6 %. Jadrová inflácia sleduje rast cenovej hladiny po vylúčení vplyvu zmien regulovaných cien(napr. ceny energií) a iných administratívnych opatrení (napríklad úprav daní a podobne). Čistá infláciaje jadrová inflácia bez zmien cien potravín.

8Reálne zárobky v roku 2024 rástli vo každom odvetvíZárobky si udržali nominálny aj reálny rast v každom kvartáli minulého roka, jeho tempo však od jaripostupne spomaľovalo. Na konci roka už nedokázali odolať tempu inflácie dve z 19 odvetví slovenskéhohospodárstva. Priemysel, ako najväčší zamestnávateľ, však zaznamenal vlani najvyšší reálny rast platovza posledné desaťročie.Priemerná nominálna mesačná mzda zamestnanca v slovenskom hospodárstve vo 4. štvrťroku 2024dosiahla 1 643 eur, čo predstavuje medziročný nárast o 4,7 %. V porovnaní s rovnakýmobdobím roku2023 si zamestnanci v hrubom polepšili v priemere o 74 eur. Po zohľadnení miery inflácie dosiahol reálnyrast miezd v poslednom štvrťroku minulého roka 1,6 %. Mzdy si tak udržali nielen nominálny, ale ajreálny rast piaty štvrťrok po sebe, jeho tempo však od jari postupne spomaľovalo. Sezónne očistenápriemerná mzda oproti 3. štvrťroku 2024 vzrástla o 1,4 %.Vývoj zamestnanosti a miezd za rok 2024Nárast priemernej nominálnej mzdy zaznamenalo všetkých 19 sledovaných odvetví hospodárstva vrozmedzí od 0,1 % v sektore nehnuteľností až po 10,9 % v oblasti dodávky elektriny, plynu a pary. Pozohľadnení inflácie 17 sektorov evidovalo reálny rast miezd, v 2 však platy reálne klesli, a to vnehnuteľnostiach o 2,9 % a vo verejnej správe1) o 0,6 %. Vyšší reálny rast platov ako bol priemer za celéhospodárstvo SR dosiahli zamestnanci v 12 odvetviach. Najvýraznejšie si polepšili pracovníci v dodávkeenergií (elektriny, plynu a pary), vo vodohospodárstve (dodávka vody), či v oblasti umenia, zábavy arekreácie.Medzi sektormi s najvyšším počtom zamestnancov si počas 4. štvrťroku 2024 najlepšie v boji s infláciouviedol priemysel. Nominálne mzdy v priemysle stúpli o 6,3 % na 1 765 eur, pričom reálny rast dosiahol3,1 %, čo je viac ako v priemere za celé hospodárstvo SR.Obchod, druhé najväčšie odvetvie z hľadiska zamestnanosti, zaznamenal v poslednom štvrťroku 2024nominálny rast miezd na úrovni 4,1 %, pričom priemerná mzda v tomto odvetví dosiahla 1 513 eur. Jejreálna hodnota sa však zvýšila len o 1 %.Najvyššiu priemernú mesačnú mzdu, presahujúcu 2,7 tisíca eur mali v dodávke elektriny, plynu a pary atiež v informáciách a komunikácii. V 9 z 19 odvetví ekonomiky bola mzda pod hodnotou priemeru zacelé hospodárstvo SR. Najnižšie zárobky mali zamestnanci v ubytovacích a stravovacích službách, kdepriemerná mzda dosiahla iba 936 eur. Ako jediní stále neprekročilihranicu tisíc eur.

9Vývoj a stav jednotlivých trhov s kancelárskymi a maloobchodnými priestormiV štvrtom štvrťroku 2024 celková ponuka kancelárskych priestorov (office stock) v Bratislavepredstavovala 2.08 mil. m². 20% z tejto ponuky tvoria kancelárske priestory v štandarde A+, 37% v A a43% v B štandarde.Pokiaľ ide o vlastnícku štruktúru, rovnako ako minulý kvartál, približne 4% budov sú vo vlastníctve štátua ďalších 11% sú budovy, ktoré sú vlastnené a plne obsadené tou istou entitou. Celkové zásoby nakomerčné využitie zostávajú na 85% z celkových moderných kancelárskych priestorov v Bratislave(takmer 1.8 mil. m2).Zelené budovyCelkovo máme v Bratislave 852 220 m2 kancelárskych priestorov s platným certifikátom zelenej/trvaloudržateľnej budovy. Jedná sa o 41% celkového objemu kancelárskych priestorov v Bratislave, alebo 45z 274 budov. Z certifikovanej ponuky má 65% BREEAM, 4% kombináciu BREEAM/WELL GOLD a31% LEED. Najvyššie hodnotenie BREEAM Outstanding majú v Bratislave iba tri budovy – Twin CityTower, Pribinova 40 a Pradiareň 1900. LEED Platinum má aktuálne iba budova Einpark Offices, ktoráje zároveň aj jedinou držiteľkou certifikátu LEED Zero Carbon.Transakcie na trhu kancelárskych priestorov (office take-up)Nájomné transakcie dosiahli v štvrtom štvrťroku 2024 výmeru 65 016 m2, čo predstavuje 130% nárast vporovnaní s predchádzajúcim kvartálom. V medziročnom porovnaní sa zase jedná o 40% nárast objemuprenajatých plôch. Najviac prírastkov tvorili prerokovania v objeme 54%, nové nájmy v objeme 27%,pred-prenájmy v objeme 16% a expanzie predstavovali 3%.Dominoval objem transakcií v IT sektore o veľkosti 33 210 m2, nasledovaný verejným sektorom adiplomaciou. Najväčšia uskutočnená transakcia bola v IT sektore a išlo o renegociáciu s výmerou 14000 m2. Celkovo bolo uskutočnených 12 transakcií s výmerou nad 1,000 m2.

10Najviac nájomných transakcií sa uskutočnilo v budovách triedy A, a to 46%, nasledovala trieda A+ spodielom 36% a trieda B s podielom 18%. To potvrdilo záujem o budovy vyššieho štandardu.Neobsadenosť kancelárskych priestorov (office vacancy)Celková miera neobsadenosti v Bratislave mierne klesla na hodnotu 12,57%. Najnižšiu neobsadenosťevidujeme stále v centre mesta CC (7,55%), nasleduje južné mesto SB (8,10%) a vnútorné mesto IC(8,66%). Na štvrtom mieste je CBD (15,40%). Najväčšiu neobsadenosť aktuálne zaznamenávame vokrajovej časti mesta OC (17,62%).Pokiaľ ide o voľné miesta v triedach budov, trieda A+ zaznamenala 9,75% voľných miest, trieda A15,89% a najnižšiu mala trieda B 11,00%.

11Nájomné (prime rent)Nájomné (prime rent) oproti minulému štvrťroku stúplo na úroveň 19,50 EUR/m2/mesiac.3.Súhrn kľúčových udalostí a prevádzkových výsledkov finančného rokaKľúčové udalosti rokaSpoločnosť v polovici roku 2016 uzatvorila zmluvu o poskytnutí úveru vo výške 250 000 000 EURs konzorciom bánk na čele s Tatra bankou, a.s., a v roku 2024 pokračovala v jeho splácaní istiny takto: 1.splátka splatná k 31.03.2024 bola uhradená 28.03.2024, 2. splátka splatná 30.06.2024 bola uhradená28.06.2024, 3. splátka splatná 30.09.2024 bola uhradená 30.09.2024 a 4. splátka splatná 31.12.2024 bolauhradená 31.12.2024. Úroky z poskytnutého úveru boli splácané na kvartálnej báze v zmysle uzatvorenejZmluvy.Syndikovaný bankový úver v zostatkovej hodnote 195 000 tisíc EUR je splatný 30.9.2025.Spoločnosť vykazuje k 31. decembru 2024 emitované dlhopisy v zostatkovej hodnote 100 mil. EUR akodlhodobé záväzky nakoľko sú splatné k 1. júla 2027.Kľúčové ukazovatele výkonnostiZ pohľadu prevádzkovej výkonnosti spoločnosť sleduje každý zo segmentov samostatne. V segmenteObchodné centrum a v segmente Kancelárskych priestorov spoločnosť vykázala približne rovnakéhodnoty ako predošlí rok.

12Obchodné centrumVýkonnosť obchodného centra v niektorých ukazovateľoch rástla, v iných si zachovala približne rovnakéhodnoty, ako v minulom roku. Výnosy z nájmu 19,3 mil. EUR čo je porovnateľné oproti minulému roku.Návštevnosť(Footfall)dosiahlaskoro16mil.návštevníkovčoje6,6 % nárast oproti minulému roku (14 mil.). Obsadenosť obchodného centra dosiahla 95 %.Kancelárske budovyVýnosy z nájmu boli 4,1 mil. EUR. Obsadenosť bola na úrovni 78,14 %, v minulom roku bola na úrovni79,33 %.Investičné projektyRovnako ako v predchádzajúcich rokoch, tak aj v roku 2024, Spoločnosť realizovala investičné projekty.Investičné projekty sa týkali hlavne fit-outov officových nájomcov ako aj retailových nájomcov. Tietoinvestície do fit-outov vstúpili do obstarávacej ceny dlhodobého hmotného majetku. Tieto investície súna obnovu nákupného centra a aj na zvýšenie komfortu návštevníkov.Výhľad a priority pre rok 2025V roku 2025 sa bude manažment usilovať o udržanie pozície na trhu a prestíže tak obchodného centraako aj kancelárskych budov na konkurenčnom trhu. Manažment sa bude aj naďalej snažiť o udržaniea rozvoj kvalitného portfólia nájomcov tak, aby bol zaistený bezpečný a stabilný príjem s potenciálomrastu.4.Zhodnotenie výsledkov hospodáreniaFinančná pozíciaSpoločnosť stanovuje návratnú hodnotu majetku revíziou portfólia nájomcov a ďalším výhľadom preoba jej segmenty, Obchodné centrum a Kancelárske priestory.Dlhodobý finančný majetok spoločnosti je tvorený zostatkom pôžičky materskej spoločnostiTRENESMA LIMITED vrátane naakumulovaných úrokov.Skrátená Súvaha31.12.202431.12.202331.12.2022tis. EURAuditovanéAuditovanéAuditovanéSpolu majetok383 930387 291388 632Pozemky25 56425 56425 564Stavby231 178238 171236 508Obstarávaný dlhodobý majetok1 8091 0461 472Dlhodobý finančný majetok105 000101 82698 653Obežný majetok19 17719 43125 485

13Vlastné imanie70 40170 83274 534Základné imanie130 708130 708130 708Spolu záväzky306 056308 887312 520Vydané dlhopisy102 750102 750103 006Dlhodobé bankové úvery0195 0000Krátkodobé záväzky2 5171 5462 132Bežné bankové úvery195 0004 000204 000Spolu časové rozlíšenie7 4737 5721 577Časové rozlíšenie7 4737 5721 577Finančná výkonnosťSkrátený výkaz ziskov a strát31.12.202431.12.202331.12.2022tis. EURVýnosy z hospodárskej činnosti34 59636 20038 850Náklady na hospodársku činnosť21 41026 10927 115Odpisy a opravné položky k majetku8 0157 9187 363Výsledok hospodárenia z hospodárskej činnosti13 18610 09111 735Výsledok hospodárenia z finančnej činnosti-13 574-12 778-6 932Výsledok hospodárenia za účtovné obdobie po zdanení-431-2 6874 803Výnosy z hospodárskej činnosti (tržby, služby a ostatné) sú oproti roku 2023 nižšie o 1 604 tis. EUR.Tržby za vlastné výkony a tovar202420232022tis. EUREUREUREURTovarTovar797797SlužbyNájomné23 38822 61421 790Prefakturácia prevádzkových nákladov9 75311 67713 479Iné1 1271 2841 49834 26935 57536 758Spolu34 27635 58436 765

14V roku 2024 boli tržby z prenájmu nehnuteľností vo výške 23,4 mil. EUR čo je oproti roku 2023(22,6 mil. EUR) nárast o 0,8 mil. EUR, tento nárast tržieb za nájomné spôsobil nárast indexuspotrebiteľských cien.Prehľad nákladov na nakúpené služby202420232022tis. EUREUREUREURPrefakturované osobné náklady000Náklady súvisiace s vydaním dlhopisov012 433Manažment fees1 8811 9461 795Právne, ekonomické a iné poradenstvo185250318Služby pre nájomcovPublic relations, marketing584609519Upratovanie8001 1301 200Strážna služba779757795Opravy a údržba2 2472 2372 194Príspevky nájomníkom00Audit a poradenstvo454650Služby hotel Sheraton000Iné1 095904688Spolu7 6167 8809 992Udalosti, ktoré nastali po dni, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierkaPo 31. decembri 2024 do dňa zostavenia účtovnej závierky nenastali také udalosti, ktoré by si vyžadovaliuvedenie v účtovnej závierke k 31. decembru 2024.5.Rizikové faktoryZ pohľadu Spoločnosti existujú najmä nasledujúce rizikové faktory, ktoré môžu mať negatívny vplyvna jeho finančnú a hospodársku situáciu, podnikateľskú činnosť a schopnosť plniť záväzky.Závislosť na prenájme nehnuteľností a celkových ekonomických podmienkachHospodárske výsledky Spoločnosti sú závislé primárne na udržiavaní čo najvyššej obsadenostiobchodných a kancelárskych nebytových priestorov v komplexe EUROVEA takými nájomcami, ktorí súochotní a schopní riadne a včas platiť dohodnuté nájomné. Dopyt po prenájme obchodných akancelárskych priestorov je závislý okrem iného aj od všeobecných ekonomických podmienok na trhu,ako je rast hrubého domáceho produktu, miera nezamestnanosti, inflácie či investícií. Akákoľvekvýraznejšia strata nájomcov, prípadne pokles dopytu po prenájme administratívnych budov alebokancelárskych plôch by mohla negatívne ovplyvniť hospodársku a finančnú situáciu Spoločnosti.

15Riziko konkurencie, zníženia trhového nájomného a cenové rizikoSpoločnosť podniká v oblasti realitného trhu, na ktorom musí pružne reagovať na meniacu sa situáciu, nasprávanie konkurencie a požiadavky nájomcov a spotrebiteľov. Napriek tomu, že Spoločnosť vlastníjeden z najvýznamnejších obchodno-kancelárskych komplexov v Bratislave, čelí na realitnom trhuveľkému počtu konkurentov, ktorých počet sa neustále zvyšuje s pribúdaním nových realitnýchprojektov. Zvýšenie konkurencie vrátane budovania nových realitných projektov, preto môže nepriaznivoovplyvniť prevádzkovú činnosť, postavenie na trhu, finančnú výkonnosť a finančné vyhliadkySpoločnosti.Spoločnosť je tiež vystavená riziku, že trhové nájomné v dôsledku rastúcej konkurencie alebo z inýchdôvodov môže mať v budúcnosti aj klesajúcu tendenciu, najmä ak by ponuka obchodnýcha administratívnych nehnuteľností na prenájom v podstatnej miere prevážila dopyt po nich. Prípadnéznižovanie trhového nájomného by mohlo mať negatívny dopad na hospodárenie Spoločnosti.Kreditné rizikoKreditné riziko znamená riziko neschopnosti dlžníka plniť svoje záväzky z finančných alebo obchodnýchvzťahov, ktoré môžu viesť k finančným stratám. Spoločnosť je vystavená kreditnému riziku najmä zprenájmu nehnuteľností a z finančných aktivít, vrátane vkladov v bankách a pôžičiek poskytnutých tretímosobám a iných finančných inštrumentov. Manažment Spoločnosti má zavedenú kreditnú politiku avystavenie kreditnému riziku je tak monitorované na priebežnej báze.Riziko likvidityHlavným cieľom riadenia rizika likvidity je obmedziť riziko, že Spoločnosť nebude mať k dispozíciizdroje na pokrytie svojich dlhov, pracovného kapitálu a kapitálových výdavkov, ku ktorým je zaviazaná.Riadenie likvidity Spoločnosti má za cieľ zabezpečiť zdroje, ktoré budú k dispozícii v každom okamihutak, aby zabezpečili úhradu dlhov, akonáhle sa stanú splatnými. Spoločnosť používa rozličné metódy nariadenie rizika likvidity, napríklad riadi riziko likvidity priebežným monitorovaním plánovaného aaktuálneho cash flow tak, že svoje investície do nehnuteľností financuje dlhodobo, pravidelne ichrefinancuje a príjmami z nájomného a zo služieb spojených s nájmom pokrýva krátkodobé záväzkya čiastočne aj investície do nehnuteľností. Spoločnosť môže byť vystavená podmienenému rizikulikvidity, ktoré vyplýva z úverových zmlúv a z vydaných dlhopisov, podľa ktorých pri porušenístanovených zmluvných dojednaní môže veriteľ požadovať predčasnú splatnosť úveru, čo môže viesť kdodatočnej potrebe finančných prostriedkov skôr ako podľa pôvodnej zmluvnej splatnosti. Spoločnosťmonitoruje plnenie úverových podmienok pravidelne a stanovuje cieľové hodnoty, ktoré majú byťdosiahnuté za účelom neporušenia úverových záväzkov.Riadenie rizika prostredníctvom zabezpečovacích derivátovSpoločnosť mala uzatvorené tri úrokové swapy s tromi bankami v celkovej nominálnej hodnote194 400 000 EUR. Cieľom zabezpečenia bolo zafixovať toky finančných prostriedkov vzťahujúcich sa kpremenlivej časti úrokovej miery prijatého syndikovaného úveru (3M Euribor). Kontrakty k úrokovýmSWAPom boli platné do 30. septembra 2021.K 31. decembru 2024 spoločnosť neeviduje SWAPy, lebo boli ukončené k 30.9.2021.6.Systém vnútornej kontroly a manažment rizíkNakoľko Spoločnosť nemá vlastných zamestnancov, správu a riadenie obchodného centraa kancelárskych priestorov vykonáva spoločnosť EUROVEA Retail Services, s.r.o. na základe zmlúvo správe a riadení. Všetky nižšie uvedené popisy sa tykajú zamestnancov tejto Spoločnosti.

16Manažment riadi prevádzkové riziká tak, aby preventívne zabránil finančným stratám a ujmám nadobrom mene Spoločnosti. Manažment má hlavnú zodpovednosť za implementáciu kontrol súvisiacichs riadením prevádzkových rizík v Spoločnosti, a to prostredníctvom štandardov na riadenieprevádzkových rizík, ktoré prostredníctvom finančného a kontrolingového oddelenia monitoruje napravidelnej báze.Základné usporiadanie systému vnútornej kontroly:Predstavenstvo zodpovedá za činnosť Spoločnosti Dozornej rade a tá je zodpovedná Valnémuzhromaždeniu. Presné vymedzenie jednotlivých kompetencií je súčasťou Stanov Spoločnosti.Predstavenstvo priamo riadi Spoločnosť a zadáva úlohy vedúcim jednotlivých oddelení. Jednotlivéoddelenia nemôžu prijímať žiadne záväzky ani vykonať rozhodnutia bez schválenia predstavenstva, ktorépoužíva ako nástroj finančného riadenia Spoločnosti nákladové rozpočty. Prakticky sa tak predstavenstvonezaoberá mikro riadením, ale deleguje právomoci na vedúcich jednotlivých oddelení, ktorí môžu priamorozhodovať v rámci svojho schváleného rozpočtu, s výnimkou veľmi veľkých projektov aleboneobvyklých operácií. Rozpočty a ich čerpanie je monitorované a vyhodnocované na mesačnej bázefinančným a kontrolingovým oddelením Spoločnosti, ktoré reportuje priamo predstavenstvu. O efektivitevyužívania finančných a ostatných zdrojov Spoločnosti sa rozhoduje už pri schvaľovaní jednotlivýchrozpočtov na prevádzku a investície pred začatím nového fiškálneho roka a v prípade potrieb sav priebehu roka robia korekcie rozpočtov.Spoločnosť je raz ročne auditovaná nezávislým externým audítorom. Nad činnosťou audítora dohliadadozorná rada, ktorá vykonáva činnosti výboru pre audit.Audítorom spoločnosti je v roku 2024 KPMG Slovensko spol. s r. o., Dvořákovo nábrežie 10, 811 02Bratislava.Predstavenstvo Spoločnosti pravidelne monitoruje všetky identifikované i novovznikajúce rizikáa prispôsobuje im riadenie Spoločnosti na dennej báze.7.Vyhlásenie o správe a riadení SpoločnostiKódex správy a riadeniaČinnosti výboru pre audit vykonávala v Spoločnosti v roku 2024 dozorná rada, ktorá spravuje a dodržujevšetky požiadavky na správu a riadenie spoločnosti, ktoré stanovujú právne predpisy Slovenskejrepubliky, najmä Obchodný zákonník.Spoločnosť sa v roku 2024 neriadila Kódexom správy a riadenia spoločností a to z toho dôvodu, že juprávne predpisy k dodržiavaniu týchto pravidiel nezaväzujú. Pravidlá stanovené v Kódexe správya riadenia spoločností sa do značnej miery prekrývajú s požiadavkami kladenými na správu a riadeniespoločnosti ustanovenými v právnych predpisoch Slovenskej republiky, preto možno konštatovať, žespoločnosť niektoré pravidlá stanovené v Kódexe správy a riadenia spoločností ku dňu 31.12.2024fakticky dodržiava. Navyše sa Spoločnosť riadi Prospektom v zmysle zákona o cenných papieroch, ktorýobsahuje všetky údaje o Emitentovi cenných papierov, ručiteľovi a dlhopisoch. Prospekt, ako aj všetkydokumenty v ňom uvedené sú prístupné v sídle Spoločnosti a tiež v elektronickej podobe na internete.

17Kvalifikovaná účasť na základnom imaníAkcionárom EUROVEA, a.s. je spoločnosť TRENESMA LIMITED, so sídlom Klimentos, 41-43,KLIMENTOS TOWER, 1st floor, Flat/Office 11, Nikózia 1061, Cyperská republika, zapísaná vObchodnom registri vedenom Ministerstvom Obchodu, Priemyslu a Cestovného Ruchu, Odbor RegistraSpoločností pod registračným číslom: HE 328741, ktorá vlastní 100% akcií Spoločnosti.Informácie o základnom imaníVýška základného imania Spoločnosti je 130 707 756 EUR a je rozvrhnuté na 100 kusovzaknihovaných kmeňových akcií v listinnej podobe na meno v menovitej hodnote 1 015 721 EUR a 88kusov zaknihovaných kmeňových akcií v listinnej podobe na meno v menovitej hodnote 331 087 EUR.Prevoditeľnosť akcií spoločnosti je podmienená schválením dozornou radou Spoločnosti.Akcie Spoločnosti nie sú prijaté na obchodovanie na žiadnych trhoch. Spoločnosť nenadobudla žiadnevlastné akcie, dočasné listy alebo obchodné podiely.Spoločnosť vydala 7.9.2016 podriadené dlhopisy s pevným úrokovým výnosom 4,5% p.a. splatné v roku2022. Primárna emisia bola celá upísaná v roku 2016 v menovitej hodnote 100 000 000 EUR. V roku2022 bol vyplatený úrokový výnos držiteľom dlhopisov vo výške 4 244 000 EUR a aj celá menovitáhodnota dlhopisov.Spoločnosť vydala 1.7.2022 podriadené dlhopisy s pevným úrokovým výnosom 5,5% p.a. splatné v roku2027. Primárna emisia bola celá upísaná v roku 2022 v menovitej hodnote 100 000 000 EUR.Popis práv akcionárovPráva akcionárov sú určené právnymi predpismi, najmä Obchodným zákonníkom a stanovamiSpoločnosti (najmä čl. 5).Základnými právami akcionárov sú právo zúčastňovať sa na riadení Spoločnosti, na zisku Spoločnostia na likvidačnom zostatku Spoločnosti.Právo zúčastňovať sa na riadení Spoločnosti akcionári uplatňujú svojou účasťou na Valnom zhromaždení(osobne alebo v zastúpení).Valné zhromaždenie a jeho činnosťValné zhromaždenie je najvyšším orgánom Spoločnosti.Valné zhromaždenie rozhoduje o:a.akýchkoľvek zmenách stanov, pokiaľ Obchodný zákonník kogentne neustanovuje inak;b.akýchkoľvek zmenách predmetu podnikania Spoločnosti;c.zmene práv spojených s akýmkoľvek druhom akcií;d.premene akcií z listinných akcií na zaknihované akcie a naopak;

18e.umorení, kúpe alebo inom nadobudnutí akýchkoľvek akcií alebo iných cenných papierovSpoločnosti Spoločnosťou (pokiaľ sa v zmysle platného práva vyžaduje rozhodnutie valnéhozhromaždenia v súvislosti s čímkoľvek z uvedeného);f.zvýšení alebo znížení alebo inej zmene základného imania Spoločnosti alebo o vytvorení,pridelení alebo vydaní akýchkoľvek akcií alebo akýchkoľvek iných cenných papierov alebo oudelení akýchkoľvek opcií alebo práv na upísanie alebo na premenu akéhokoľvek nástroja na tietoakcie, podiely alebo cenné papiere (pokiaľ sa v zmysle platného práva vyžaduje súhlas valnéhozhromaždenia v súvislosti s čímkoľvek z uvedeného), vrátane podmieneného zvýšenia základnéhoimania, poverenia predstavenstva na zvýšenie základného imania a vydania vymeniteľných aleboprioritných dlhopisov;g.likvidácii, dobrovoľnom zrušení, výmaze, zlúčení, splynutí, včlenení do iného subjektu, rozdeleníSpoločnosti alebo o zmene jej právnej formy;h.schvaľovaní zmluvy o predaji podniku Spoločnosti alebo zmluvy o predaji časti podnikuSpoločnosti;i.schvaľovaní riadnej individuálnej účtovnej závierky a mimoriadnej individuálnej účtovnejzávierky;j.rozdelení zisku alebo úhrade strát a určení tantiém;k.voľbe a odvolaní členov dozornej rady okrem členov dozornej rady, ktorých volia a odvolávajúzamestnanci Spoločnosti v súlade s platným právnym predpisom a v rozsahu, v akom to platnýprávny predpis vyžaduje, a o vymenovaní predsedu dozornej rady;l.uzatvorení alebo zmene akejkoľvek zmluvy o výkone funkcie medzi Spoločnosťou a členompredstavenstva resp. členom dozornej rady;m.pravidlách odmeňovania členov predstavenstva Spoločnosti a členov dozornej rady;n.všetkých iných záležitostiach, ktoré platný právny predpis alebo tieto stanovy zahŕňajú dopôsobnosti valného zhromaždenia;o.voľbe a odvolaní členov predstavenstva, a o vymenovaní predsedu predstavenstva.V roku 2024 Valné zhromaždenie okrem schválenia účtovnej závierky za rok 2023 nevykonalo žiadneiné rozhodnutia.PredstavenstvoPredstavenstvo je štatutárnym orgánom Spoločnosti. Je oprávnené konať v mene Spoločnosti vo všetkýchveciach a zastupuje Spoločnosť voči tretím osobám, v konaní pred súdom a pred inými orgánmi.Predstavenstvo riadi činnosť Spoločnosti a rozhoduje o všetkých záležitostiach Spoločnosti, pokiaľ niesú právnymi predpismi alebo stanovami vyhradené do pôsobnosti iných orgánov Spoločnosti.Predstavenstvo vykonáva obchodné vedenie Spoločnosti a zabezpečuje všetky jej prevádzkové aorganizačné záležitosti. Predstavenstvo je povinné zabezpečiť riadne vedenie predpísaného účtovníctvaa inej evidencie, obchodných kníh a ostatných dokladov Spoločnosti, okrem iného predkladá valnémuzhromaždeniu na schválenie riadnu individuálnu účtovnú závierku a mimoriadnu individuálnu účtovnúzávierku, návrh na rozdelenie vytvoreného zisku, vrátane určenia výšky, spôsobu a miesta vyplateniadividend a tantiém a návrh na úhradu strát. Predstavenstvo tiež zvoláva valné zhromaždenie Spoločnosti.

19Predstavenstvo má troch členov, volených a odvolávaných valným zhromaždením Spoločnosti. Členompredstavenstva môže byť len fyzická osoba. Funkčné obdobie člena predstavenstva je dva roky. Predsedua podpredsedu predstavenstva menuje valné zhromaždenie spomedzi členov predstavenstva.V mene Spoločnosti koná a za Spoločnosť podpisuje predseda predstavenstva samostatne a ostatníčlenovia predstavenstva vždy dvaja spoločne.Prehľad o členoch predstavenstva Spoločnosti v roku 2024:Ing. Peter Korbačka - predseda predstavenstvaRadoslav Mokrý - člen predstavenstvaMgr. Jana Tomová - člen predstavenstvaDozorná radaDozorná rada je najvyšším kontrolným orgánom Spoločnosti.V zmysle Obchodného zákonníka a stanov Spoločnosti dozorná rada dohliada na činnosť predstavenstvaa na podnikanie Spoločnosti. Dozorná rada zvoláva mimoriadne valné zhromaždenie, ak si to vyžadujezáujem Spoločnosti, vrátane prípadov, ak dozorná rada odhalí závažné porušenie povinností členovpredstavenstva alebo podstatné nedostatky v činnostiach Spoločnosti. Dozorná rada je oprávnenáoverovať, či Spoločnosť vykonáva svoje podnikanie v súlade s platnými právnymi predpismi, stanovamiSpoločnosti a pokynmi valného zhromaždenia.Dozorná rada preskúmava účtovné závierky Spoločnosti ako aj návrh na rozdelenie zisku a úhradu stráta predkladá svoje stanovisko k týmto záležitostiam valnému zhromaždeniu (ak sa podľa platnýchprávnych predpisov vyžaduje). Dozorná rada tiež udeľuje predchádzajúce schválenie v prípadochustanovených v Obchodnom zákonníku a stanovách Spoločnosti.Dozorná rada okrem činností zverených jej do pôsobnosti Obchodným zákonníkom alebo stanovamiSpoločnosti vykonáva od 15.11.2016 aj činnosti výboru pre audit v zmysle zákona č. 423/2015 Z.z.o štatutárnom audite a doplnení zákona č. 431/2002 Z.z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov.Výbor pre audit je súčasťou vnútornej kontroly v Spoločnosti a sleduje zostavenie účtovnej závierkya odporúča schválenie audítora na výkon štatutárneho auditu pre účtovnú závierku. Zároveň preveruje asleduje nezávislosť štatutárneho audítora alebo audítorskej spoločnosti, predovšetkým preverujevhodnosť poskytovania neaudítorských služieb a služieb poskytovaných štatutárnym audítorom aleboaudítorskou spoločnosťou. Ďalej sleduje efektivitu vnútornej kontroly, interného auditu a systémovriadenia rizík v Spoločnosti, ak ovplyvňujú zostavovanie účtovnej závierky.Dozorná rada pozostáva z troch členov. Členov dozornej rady volí a odvoláva valné zhromaždenie.Predsedu a podpredsedu dozornej rady menuje valné zhromaždenie spomedzi jej členov. Funkčnéobdobie členov dozornej rady je dva roky, ibaže by sa člen dozornej rady funkcie vzdal alebo by sa výkonjeho funkcie skončil inak.Prehľad o členoch dozornej rady Spoločnosti v roku 2024:Ing. Eva RosaIng. Roman KorbačkaMgr. Eva Pribičková

20Návrh na rozdelenie zisku a úhrade stratySpoločnosť dosiahla za účtovné obdobie 2024 stratu vo výške 413 tisíc EUR. Návrh štatutárneho orgánuvalnému zhromaždeniu na preúčtovanie straty na účet neuhradených strát minulých rokov.Majitelia cenných papierov s osobitnými právami kontrolyK dátumu vyhotovenia tohto dokumentu neboli emitované cenné papiere, ktorých majitelia bydisponovali osobitnými právami kontroly.Dohody medzi majiteľmi cenných papierovSpoločnosti nie sú známe žiadne dohody medzi majiteľmi cenných papierov, ktoré by mohli viesť kobmedzeniam prevoditeľnosti cenných papierov a hlasovacích práv.Ostatné doplňujúce údajeSpoločnosť nevynakladá žiadne náklady v oblasti výskumu a vývoja. Spoločnosť nemá žiadny negatívnyvplyv na životné prostredie. Spoločnosť nemá významný vplyv na zamestnanosť. Spoločnosť nemávedomosť o údajoch, ktoré by vyplývali z osobitných predpisov a ktoré by okrem informácií uvedenýchv tejto výročnej správe v nej mali byť obsiahnuté. Spoločnosť nemá organizačnú zložku v zahraničí.Spoločnosť riadi finančné riziko, finančné toky a sleduje parametre likvidity. Vnútornú kontroluSpoločnosť zabezpečuje pravidelným sledovaním finančného plánu a celkovej finančnej situácie.Spoločnosť nebola vystavená cenovým rizikám. Úverovému riziku bola Spoločnosť vystavenápredovšetkým pri pohľadávkach voči zmluvným partnerom z obchodného styku, pri poskytnutýchpreddavkoch a úveroch. Spoločnosť má vypracovanú kreditnú politiku a kreditné riziko je takmonitorované na priebežnej báze.Metódy riadeniaMetódy riadenia Spoločnosti zahŕňajú finančné plánovanie, získavanie finančných zdrojov, budgeting afinančné analýzy. Spoločnosť tiež kladie dôraz na procesy a riadenie oblastí ako sú prieskum a analýzatrhu, marketingové prieskumy, propagácia a brand manažment.Metodika riadenia súvisí s postavením a vymedzením vzájomných vzťahov a kompetencií jednotlivýchorgánov spoločnosti. Základné kompetencie orgánov spoločnosti a vymedzenie ich vzájomných vzťahovvyplýva z príslušných právnych predpisov a z platných stanov Spoločnosti.Spoločnosť nie je zmluvnou stranou dohôd a ani neuzatvorila dohody s nižšie uvedeným obsahom:a)významná dohoda, ktorej je zmluvnou stranou, a ktorá nadobúda účinnosť, mení sa alebo, ktorejplatnosť sa skončí v dôsledku zmeny jej kontrolných pomerov, ku ktorej došlo v súvislosti s ponukouna prevzatie, a o jej účinkoch s výnimkou prípadu, ak by ju ich zverejnenie vážne poškodilo;b)dohoda uzatvorená medzi ňou a členmi orgánov alebo zamestnancami, na ktorých základe sa im máposkytnúť náhrada, ak sa ich funkcia alebo pracovný pomer skončí vzdaním sa funkcie, výpoveďouzo strany zamestnanca, ich odvolaním, výpoveďou zo strany zamestnávateľa bez uvedenia dôvodualebo sa ich funkcia alebo pracovný pomer skončí v dôsledku ponuky na prevzatie.

21Opis Politiky rozmanitostiCiele politiky rozmanitosti vyjadrujú odhodlanie spoločnosti poskytovať rovnakú príležitosť, bez ohľaduna pohlavie, rasu, národnosť, vyznanie, zmenenú pracovnú schopnosť, vek alebo rodinný stav.Spoločnosť EUROVEA, a.s. vo svojich orgánoch – Valnom zhromaždení, Dozornej radea Predstavenstve uplatňuje politiku rozmanitosti. Konkrétnym príkladom je rozdielnosť pohlaví,rozmanitá veková štruktúra jednotlivých členov a tiež rovnaká príležitosť pre osoby so zmenenoupracovnou schopnosťou, vyznaním, rodinným stavom, čím sa rešpektuje zásada rovnakej príležitostia odmieta sa tak priama či nepriama diskriminácia.Rozmanitosť kompetencií a názorov členov správnych, riadiacich a dozorných orgánov Spoločnostinapomáha správne pochopiť organizáciu a riadenie Spoločnosti. Jej uplatňovanie v uvedených orgánochumožňuje konštruktívne spochybňovať rozhodnutia manažmentu a byť otvorenejšími voči novým ainovačným myšlienkam a krokom, čím sa zamedzí podobnosti názorov členov.Práve uplatňovanie politiky rozmanitosti prispieva k účinnému dohľadu nad manažmentom ak úspešnej správe a riadeniu Spoločnosti. Preto je dôležité zlepšovať transparentnosť, pokiaľ ideo uplatňovanú politiku rozmanitosti.Opis hlavných systémov vnútornej kontroly a riadenia rizík vo vzťahu k účtovnej závierke:Systém vnútornej kontroly Spoločnosti EUROVEA, a.s. pozostáva z troch úrovní:1.Štatutárna úroveň,ktorú zabezpečuje:Dozorná rada– je najvyšší kontrolný orgán Spoločnosti, ktorý prostredníctvom Výboru pre auditkontroluje najdôležitejšie účtovné záležitosti, vrátane mimoriadnych operácií a transakcií, analyzujevýkazy Spoločnosti na pravidelnej báze a monitoruje prípravu koncoročných finančných výkazovSpoločnosti.Predstavenstvo– ako najvyšší výkonný orgán Spoločnosti pravidelne monitoruje všetky identifikovanéi novovznikajúce riziká a prispôsobuje im riadenie Spoločnosti na dennej báze.2.Výkonná úroveňPredstavenstvozadáva úlohy manažérom jednotlivých oddelení. Manažéri jednotlivých oddelenínemôžu prijímať žiadne záväzky ani vykonať rozhodnutia bez schválenia predstavenstva, ktoré používaako nástroj finančného riadenia Spoločnosti nákladové rozpočty. Prakticky sa tak Predstavenstvonezaoberá mikro riadením, ale deleguje právomoci na manažérov jednotlivých oddelení, ktorí môžupriamo rozhodovať v rámci svojho schváleného rozpočtu, s výnimkou veľmi veľkých projektov aleboneobvyklých operácií.3.Kontrolná úroveňKontrolná úroveň je v Spoločnosti zabezpečovanáfinančným a kontrolingovým oddelením,ktoré jezodpovedné za pravidelné mesačné monitorovanie, vyhodnocovanie rozpočtov a sledovanie ichčerpania. Finančné a kontrolingové oddelenie Spoločnosti reportuje priamo Predstavenstvu. O efektivitevyužívania finančných a ostatných zdrojov Spoločnosti sa rozhoduje už pri schvaľovaní jednotlivýchrozpočtov na prevádzku a investície pred začatím nového fiškálneho roka a v prípade potrieb sa vpriebehu roka robia korekcie rozpočtov.Systém riadenia rizík v Spoločnosti je tvorený Dozornou radou a Predstavenstvom.Predstavenstvo zodpovedá za činnosť Spoločnosti Dozornej rade a tá je zodpovedná Valnémuzhromaždeniu. Presné vymedzenie jednotlivých kompetencií je súčasťou Stanov Spoločnosti.

22Vyhlásenie predstavenstva SpoločnostiIndividuálna účtovná závierka a výročná správa k 31.12.2024 je vypracovaná v súlade s osobitnýmiprávnymi predpismi a zároveň poskytuje pravdivý a verný obraz aktív, pasív, finančnej situáciea hospodárskeho výsledku Spoločnosti.Dátum: 07.04.2024

Správa nezávislého audítoraAkcionárovi,dozornejradea predstavenstvuspoločnostiEUROVEA, a. s.Správa z auditu účtovnej závierkyNázorUskutočnili sme audit účtovnej závierky spoločnosti EUROVEA, a. s. („Spoločnosť“), ktorá obsahuje:•súvahu k 31. decembru 2024;•výkaz ziskov a strát za rok končiaci sa k uvedenému dátumu; a•poznámky, ktoré obsahujú súhrn významných účtovných zásad a účtovných metód.Podľa nášho názoru, priložená účtovná závierka poskytuje pravdivý a verný obraz finančnej situácieSpoločnosti k 31. decembru 2024 a výsledku jej hospodárenia za rok končiaci sa k uvedenému dátumupodľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov („zákon o účtovníctve“).Základ pre názorAudit sme vykonali podľa medzinárodných audítorských štandardov (International Standards onAuditing, ISA) a Nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) č. 537/2014 zo 16. apríla 2014 oosobitných požiadavkách týkajúcich sa štatutárneho auditu subjektov verejného záujmu. Našazodpovednosť podľa týchto štandardov je uvedená v našej správe v odseku Zodpovednosť audítora zaaudit účtovnej závierky. Od Spoločnosti sme nezávislí podľa ustanovení zákona č. 423/2015 Z. z. oštatutárnom audite a o zmene a doplnení zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskoršíchpredpisov („zákon o štatutárnom audite“) týkajúcich sa etiky, vrátane Etického kódexu audítora,relevantných pre náš audit účtovnej závierky a splnili sme aj ostatné požiadavky týchto ustanovenítýkajúcich sa etiky. Sme presvedčení, že audítorské dôkazy, ktoré sme získali, poskytujú dostatočný avhodný základ pre náš názor.

2Kľúčové záležitosti audituKľúčové záležitosti auditu sú záležitosti, ktoré sú podľa nášho odborného posúdenia v našom auditeúčtovnej závierky za bežné obdobie najzávažnejšie. Týmito záležitosťami sme sa zaoberali v súvislostis auditom účtovnej závierky ako celku a pri formulovaní nášho názoru na ňu, ale neposkytujeme na nesamostatný názor.Identifikovali sme nasledovné kľúčové záležitosti auditu:Ocenenie dlhodobého hmotného majetkuZostatková cena dlhodobého hmotného majetku 31. decembru 2024 je vo výške 259 milióna EURa k 31. decembru 2023 bola vo výške 266 milióna EUR. K 31. decembru 2024 ani k 31. decembru2023 neboli vykázané žiadne opravné položky k dlhodobému majetku.Kľúčové záležitosti audituNaša reakciaKu dňu, ku ktorému sa zostavujeúčtovnázávierkabola, na základe ocenenia centra Euroveapripravenéhonezávislýmznalcom,vedenímSpoločnostiodhadnutánávratnáhodnotadlhodobého hmotného majetku, ktorý zahŕňaobchodné centrum a kancelárie. Stanovenienávratnejhodnotyzahŕňamnožstvopredpokladov,založenýchnapriamychporovnaniachtrhu,alebovprípade,žeporovnateľná transakcia nie je dostupná, naodhadoch.Spoločnosť stanovuje návratnú hodnotu revíziouportfólia nájomcov a ďalším výhľadom pre obasegmenty – obchodné centrum a kancelárie.Kľúčové predpoklady použité v odhadoch savzťahujú na požadovanú mieru návratnosti,výnosy z prenájmu a obsadenosť. Aj malé zmenyv týchto predpokladoch môžu mať významnýdopadnastanovenienávratnejhodnotySpoločnosti.Vzhľadom na uvedené faktory, spolu s neistotou vodhadoch vyplývajúcou z dočasne zvýšenýchúrokových sadzieb na podnikanie Spoločnosti,posúdenienávratnejhodnotydlhodobéhohmotnéhomajetkuvyžadovalopoužitievýznamných úsudkov a zvýšenú pozornosť vpriebehunášhoauditu.Ztohtodôvodupovažujeme tútooblasť za našu kľúčovúzáležitosť auditu.Naše postupy v tejto oblasti zahŕňali okreminého:•Spodporounašichšpecialistovnaoceňovanieposúdenieobjektívnostia spôsobilostinezávisléhoznalcanominovaného vedením Spoločnosti;•Spodporounašichšpecialistovnaoceňovanie posúdenie rozsahu a metódpoužitých v znaleckom posudku v súvislostis požiadavkamizákonao účtovníctve.V rámciuvedenéhosmeidentifikovalipríslušnémetódy,predpokladya zdrojeúdajov a posúdili sme, či sú tieto metódy,predpoklady, údaje a ich aplikácia vhodnév kontexte uvedených požiadaviek;•Spodporounašichšpecialistovnaoceňovanieposúdeniekľúčovýchpredpokladov použitých znalcom a to:oPorovnaniepožadovanejmierynávratnosti použitej pri odhade návratnejhodnoty na trhové dáta pre relevantnýsegment;oOdsúhlasenievýnosovz prenájmua ukazovateľov obsadenosti použitýchv znaleckomposudkunaposlednéskutočnévýsledkydosiahnutéSpoločnosťou a na trhové dáta prerelevantný segment;oOdsúhlasenímúdajovo nájomcochtýkajúcesanájomnejplochya nájomného,ktorébolipoužitéznaleckomposudkunadatabázunájomcov a na vzorku nájomných zmlúv.

3Naša reakcia (pokračovanie)oZhodnoteniepresnostipoužitýchpredpokladovnahistorickéúdajeo Spoločnosti;•Posúdenieprimeranostiinformáciízverejnených Spoločnosťou podľa zákona oúčtovníctveZodpovednosť štatutárneho orgánu a osôb poverených správou a riadením za účtovnúzávierkuŠtatutárny orgán je zodpovedný za zostavenie tejto účtovnej závierky tak, aby poskytovala pravdivý averný obraz podľa zákona o účtovníctve a za tie interné kontroly, ktoré považuje za potrebné nazostavenie účtovnej závierky, ktorá neobsahuje významné nesprávnosti, či už v dôsledku podvodu alebochyby.Pri zostavovaní účtovnej závierky je štatutárny orgán zodpovedný za zhodnotenie schopnostiSpoločnosti nepretržite pokračovať vo svojej činnosti, za opísanie skutočností týkajúcich sanepretržitého pokračovania v činnosti, ak je to potrebné, a za použitie predpokladu nepretržitéhopokračovania v činnosti v účtovníctve, ibaže by mal v úmysle Spoločnosť zlikvidovať alebo ukončiť jejčinnosť, alebo by nemal inú realistickú možnosť než tak urobiť.Osoby poverené správou a riadením sú zodpovedné za dohľad nad procesom finančného výkazníctvaSpoločnosti.Zodpovednosť audítora za audit účtovnej závierkyNašou zodpovednosťou je získať primerané uistenie, či účtovná závierka ako celok neobsahujevýznamné nesprávnosti, či už v dôsledku podvodu alebo chyby, a vydať správu audítora, vrátanenázoru. Primerané uistenie je uistenie vysokého stupňa, ale nie je zárukou toho, že audit vykonanýpodľa medzinárodných audítorských štandardov vždy odhalí významné nesprávnosti, ak také existujú.Nesprávnosti môžu vzniknúť v dôsledku podvodu alebo chyby a za významné sa považujú vtedy, ak bysa dalo odôvodnene očakávať, že jednotlivo alebo v súhrne by mohli ovplyvniť ekonomické rozhodnutiapoužívateľov, uskutočnené na základe tejto účtovnej závierky.V rámci auditu uskutočneného podľa medzinárodných audítorských štandardov, počas celého audituuplatňujeme odborný úsudok a zachovávame profesionálny skepticizmus. Okrem toho:•Identifikujeme a posudzujeme riziká významnej nesprávnosti účtovnej závierky, či už v dôsledkupodvodu alebo chyby, navrhujeme a uskutočňujeme audítorské postupy reagujúce na tieto riziká azískavame audítorské dôkazy, ktoré sú dostatočné a vhodné na poskytnutie základu pre náš názor.Riziko neodhalenia významnej nesprávnosti v dôsledku podvodu je vyššie ako toto riziko v dôsledkuchyby, pretože podvod môže zahŕňať tajnú dohodu, falšovanie, úmyselné vynechanie, nepravdivévyhlásenie alebo obídenie internej kontroly.•Oboznamujeme sa s internými kontrolami relevantnými pre audit, aby sme mohli navrhnúťaudítorské postupy vhodné za daných okolností, ale nie za účelom vyjadrenia názoru na efektívnosťinterných kontrol Spoločnosti.•Hodnotíme vhodnosť použitých účtovných zásad a účtovných metód a primeranosť účtovnýchodhadov a uvedenie s nimi súvisiacich informácií, uskutočnené štatutárnym orgánom.•Robíme záver o tom, či štatutárny orgán vhodne v účtovníctve používa predpoklad nepretržitéhopokračovania v činnosti a na základe získaných audítorských dôkazov záver o tom, či existujevýznamná neistota v súvislosti s udalosťami alebo okolnosťami, ktoré by mohli významne

4spochybniť schopnosť Spoločnosti nepretržite pokračovať v činnosti. Ak dospejeme k záveru, ževýznamná neistota existuje, sme povinní upozorniť v našej správe audítora na súvisiace informácieuvedené v účtovnej závierke alebo, ak sú tieto informácie nedostatočné, modifikovať náš názor.Naše závery vychádzajú z audítorských dôkazov získaných do dátumu vydania našej správyaudítora. Budúce udalosti alebo okolnosti však môžu spôsobiť, že Spoločnosť prestane pokračovaťv nepretržitej činnosti.•Hodnotíme celkovú prezentáciu, štruktúru a obsah účtovnej závierky vrátane informácií v nejuvedených, ako aj to, či účtovná závierka zachytáva uskutočnené transakcie a udalosti spôsobom,ktorý vedie k ich vernému zobrazeniu.S osobami poverenými správou a riadením komunikujeme okrem iného o plánovanom rozsahu aharmonograme auditu a o významných zisteniach auditu, vrátane všetkých významných nedostatkovinternej kontroly, ktoré počas nášho auditu zistíme.Osobám povereným správou a riadením tiež poskytujeme vyhlásenie o tom, že sme splnili príslušnépožiadavky týkajúce sa nezávislosti, a komunikujeme s nimi o všetkých vzťahoch a inýchskutočnostiach, pri ktorých sa možno opodstatnene domnievať, že majú vplyv na našu nezávislosť, akoaj o uskutočnených opatreniach na elimináciu ohrozenia nezávislosti alebo o aplikovaných ochrannýchopatreniach.Zo skutočností komunikovaných osobám povereným správou a riadením určíme tie, ktoré mali najväčšívýznam pri audite účtovnej závierky bežného obdobia, a preto sú kľúčovými záležitosťami auditu. Tietozáležitosti opíšeme v našej správe audítora, ak zákon alebo iný právny predpis ich zverejnenienevylučuje, alebo ak v mimoriadne zriedkavých prípadoch nerozhodneme, že určitá záležitosť by sa vnašej správe uviesť nemala, pretože možno odôvodnene očakávať, že nepriaznivé dôsledky jejuvedenia by prevážili nad verejným prospechom z jej uvedenia.Správa k ďalším požiadavkám zákonov a iných právnych predpisovSpráva k iným informáciám, ktoré sa uvádzajú vo výročnej správeŠtatutárny orgán je zodpovedný za iné informácie. Iné informácie pozostávajú z informácií uvedenýchvo výročnej správe, zostavenej podľa požiadaviek zákona o účtovníctve, ale nezahrnujú účtovnúzávierku a našu správu audítora k tejto účtovnej závierke. Náš názor na účtovnú závierku sa nevzťahujena tieto iné informácie vo výročnej správe.V súvislosti s auditom účtovnej závierky je našou zodpovednosťou oboznámenie sa s týmito inýmiinformáciami uvedenými vo výročnej správe, ktorú sme obdržali pred dňom vydania správy audítora zauditu účtovnej závierky, a posúdenie, či tieto iné informácie nie sú vo významnom nesúlade sauditovanou účtovnou závierkou alebo našimi poznatkami, ktoré sme získali počas auditu účtovnejzávierky, alebo sa inak zdajú byť významne nesprávne. Ak na základe nami vykonanej práce prídemek záveru, že tieto iné informácie sú významne nesprávne, vyžaduje sa, aby sme tieto skutočnosti uviedli.V súvislosti s výročnou správou zákon o účtovníctve vyžaduje, aby sme vyjadrili názor na to, či sú tietoiné informácie uvedené vo výročnej správe v súlade s účtovnou závierkou zostavenou za to isté účtovnéobdobie, a či výročná správa obsahuje informácie, ktorých uvedenie vyžaduje zákon o účtovníctve.Na základe prác vykonaných počas auditu účtovnej závierky, podľa nášho názoru, vo všetkýchvýznamných súvislostiach:•tieto iné informácie uvedené vo výročnej správe zostavenej za rok končiaci sa 31. decembra 2024sú v súlade s účtovnou závierkou zostavenou za to isté účtovné obdobie,•výročná správa obsahuje informácie, ktorých uvedenie vyžaduje zákon o účtovníctve.Okrem toho zákon o účtovníctve vyžaduje, aby sme uviedli, či sme na základe našich poznatkov oSpoločnosti a situácii v nej, ktoré sme získali počas auditu účtovnej závierky, zistili v týchto iných

5informáciách uvedených vo výročnej správe významné nesprávnosti. V tejto súvislosti neexistujúzistenia, ktoré by sme mali uviesť.Ďalšie požiadavky na obsah správy audítora v zmysle Nariadenia Európskeho parlamentu aRady (EÚ) č. 537/2014 zo 16. apríla 2014 o osobitných požiadavkách týkajúcich sa štatutárnehoauditu subjektov verejného záujmu a v zmysle Etického kódexu audítoraVymenovanie a schválenie audítoraZa štatutárneho audítora sme boli vymenovaní štatutárnym orgánom Spoločnosti 15. novembra 2024na základe nášho schválenia valným zhromaždením Spoločnosti 22. októbra 2024. Celkovéneprerušené obdobie našej zákazky, vrátane predchádzajúcich obnovení zákazky (predĺžení obdobia,na ktoré sme boli pôvodne vymenovaní) a našich opätovných vymenovaní za štatutárnych audítorov,predstavuje 9 rokov.Konzistentnosť s dodatočnou správou pre výbor pre auditNáš názor audítora vyjadrený v tejto správe je konzistentný s dodatočnou správou vypracovanou predozornú radu Spoločnosti, ktorú sme vydali 14. apríla 2025.Neaudítorské službyNeboli poskytované zakázané neaudítorské služby uvedené v článku 5 ods. 1 Nariadenia Európskehoparlamentu a Rady (EÚ) č. 537/2014 zo 16. apríla 2014 o osobitných požiadavkách týkajúcich saštatutárneho auditu subjektov verejného záujmu a pri výkone auditu sme zostali nezávislí odSpoločnosti.Počas obdobia, na ktoré sa vzťahuje náš štatutárny audit sme neposkytli Spoločnosti žiadne iné služby,ktoré nie sú zverejnené vo výročnej správe alebo v účtovnej závierke Spoločnosti.Správa o nezávislom overení súladu prezentácie účtovnej závierky s požiadavkamieurópskeho jednotného elektronického formátu vykazovania (ďalej „ESEF“)Spoločnosť nás poverila vykonať zákazku poskytujúcu primerané uistenie, aby sme overili súladprezentácie účtovnej závierky Spoločnosti za rok končiaci sa 31. decembra 2024, ktorá je súčasťouročnej finančnej správy (ďalej „Prezentácia účtovnej závierky“), s požiadavkami Nariadenia o ESEF.Opis predmetu zákazky a identifikácia kritériíŠtatutárny orgán aplikoval Prezentáciu účtovnej závierky tak, aby splnil požiadavky delegovanéhonariadenia Komisie (EÚ) č. 2019/815 zo 17. decembra 2018, ktorým sa dopĺňa smernica Európskehoparlamentu a Rady (EÚ) č. 2004/109/ES, pokiaľ ide o regulačné technické predpisy o špecifikáciijednotného elektronického formátu vykazovania (ďalej „Nariadenie o ESEF“). Príslušné požiadavkytýkajúce sa Prezentácie účtovnej závierky sú obsiahnuté v Nariadení o ESEF.Požiadavky na Prezentáciu účtovnej závierky, ktoré sú uvedené v predchádzajúcom odseku,predstavujú podľa nášho názoru vhodné kritériá, na základe ktorých je možné vyvodiť záver sprimeraným uistením.Zodpovednosť štatutárneho orgánu a osôb poverených správou a riadenímŠtatutárny orgán je zodpovedný za Prezentáciu účtovnej závierky, ktorá je v súlade s požiadavkamiNariadenia o ESEF. Táto zodpovednosť zahŕňa:•prípravu účtovnej závierky vo formáte XHTML; a•návrh, zavedenie a udržiavanie interných kontrol relevantných pre Prezentáciu účtovnej závierky,ktorá neobsahuje významný nesúlad s požiadavkami Nariadenia o ESEF.

6Osoby poverené správou a riadením sú zodpovedné za dohliadanie nad procesom finančnéhovýkazníctva Spoločnosti, vrátane prípravy účtovnej závierky, ktorá je tiež v súlade s požiadavkamiNariadenia o ESEF.Naša zodpovednosťNašou zodpovednosťou je vyjadriť záver s primeraným uistením, či Prezentácia účtovnej závierky je vovšetkých významných súvislostiach v súlade s požiadavkami Nariadenia o ESEF.Zákazku poskytujúcu primerané uistenie sme vykonali v súlade s Medzinárodným štandardom prezákazky na uisťovacie služby 3000 (revidované znenie),“Zákazky na uisťovacie služby iné ako auditalebo preverenie historických finančných informácií”(ďalej „ISAE 3000(R)“), ktorý bol vydaný Radou premedzinárodné štandardy pre audit a uisťovacie služby (ďalej „IAASB“). V súlade s týmto štandardomsme povinní dodržiavať príslušné etické požiadavky a naplánovať a vykonať postupy s cieľom získaťprimerané uistenie, že Prezentácia účtovnej závierky je vo všetkých významných súvislostiach v súlades požiadavkami Nariadenia o ESEF.Charakter, načasovanie a rozsah vykonaných postupov závisia od úsudku audítora. Primerané uistenieje uistenie vysokého stupňa, ale nie je zárukou toho, že služba vykonaná v súlade s ISAE 3000(R) vždyodhalí významný nesúlad.Naša kontrola kvality a požiadavky na nezávislosťNaša spoločnosť aplikuje Medzinárodný štandard pre riadenie kvality (International Standard on QualityManagement 1), ktorý vyžaduje, aby spoločnosť navrhla, implementovala a prevádzkovala systémriadenia kvality vrátane zásad a postupov týkajúcich sa dodržiavania požiadaviek týkajúcich sa etiky,profesijných štandardov a príslušných právnych a regulačných požiadaviek.Dodržiavame požiadavky na nezávislosť a ďalšie etické princípy vyplývajúce zMedzinárodnéhoetického kódexu pre účtovných odborníkov (vrátane Medzinárodných štandardov nezávislosti), ktorývydala Rada pre medzinárodné etické štandardy účtovníkov. Tento kódex je založený na základnýchprincípoch bezúhonnosti, objektívnosti, odbornej spôsobilosti a primeranej starostlivosti, dôvernosti aprofesionálneho správania.Prehľad vykonaných postupovNaše plánované a vykonané postupy boli zamerané na získanie primeraného uistenia, že Prezentáciaúčtovnej závierky je vo všetkých významných súvislostiach v súlade s požiadavkami Nariadenia o ESEF.Naše postupy zahŕňali najmä:•oboznámenie sa so systémom internej kontroly a procesmi relevantnými pre použitie elektronickéhoformátu vykazovania účtovnej závierky, vrátane prípravy formátu XHTML; a•overenie, či bol formát XHTML použitý správne.Sme presvedčení, že dôkazy, ktoré sme získali, poskytujú dostatočný a vhodný základ pre vyjadrenienášho záveru.

7ZáverPodľa nášho názoru, na základe nami vykonaných postupov, je Prezentácia účtovnej závierky vovšetkých významných súvislostiach v súlade s požiadavkami Nariadenia o ESEF.Audítorská spoločnosť:Zodpovedný audítor:KPMG Slovensko spol. s r.o.Ing. Branislav ProkopLicencia SKAU č. 96Licencia UDVA č. 1024Bratislava, 29. apríla 2025

2020286037358256004972261611132959033839302583872908024771985731124974723647011013677874374581131324283256853478751127155765055065706313453987477827062027724437174031011236504425937526626561373525564302255643022556430234129517211011687623117829623817054228476362248168599468609258

202028603735825600224072224072224072180912818091281045561105000150105000150101825827105000150105000150101825827

202028603735825600199750587984311917662719431122

202028603735825600301299679843122145653141427302232779843122238963124377772077275641

202028603735825600302155579843122231243048736–9331–933117050

202028603735825600169620621696206216289695601286012868660169019341690193416221035525305253072243525305253048337239063839302583872908027040110870832319130707756130707756130707756130707756818895818895200000002000000024365563243655632436556324365563

202028603735825600–105059892–10237337628260862826086–107885978–105199462–431214–268651930605635030888589310375567310377352837556733773528100000000100000000

2020286037358256001950000002516696154631619024051265627192051393190048512142346128612761891430450020339811816049203398118160491950000004000000275000027500007472800757259025095974274837230483585126104752639312

2020286037358256003427557435583340345959313620036067178554342688603557478633661312283169884857922140997226109360978506450334399278931761610778799753348622409778014919791766980149197917669205015415–838812530434914985182861318595910091000

20202860373582560021625053184193703379501317300233795013172990317432331729902051781216953839159505211689171315655713168917131565571310317962023294629

202028603735825600–13574338–12777519–388379–26865194283542835–431214–2686519

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 713A.VŠEOBECNÉ INFORMÁCIE1.Obchodné meno a sídlo spoločnosti:EUROVEA, a. s.Pribinova 10811 09 BratislavaSpoločnosť EUROVEA, a. s. (ďalej len Spoločnosť), bola založená 5. novembra 2001 a do obchodného registra bolazapísaná 26. novembra 2001 (Obchodný register Mestského súdu Bratislava III v Bratislave, oddiel Sa, vložka 2862/B).Hlavnými činnosťami Spoločnosti sú:–obstarávateľská činnosť spojená so správou budov,–prenájom nehnuteľností s poskytovaním doplnkových služieb,–sprostredkovanie kúpy, predaja a prenájmu nehnuteľností (realitná činnosť),–poradenská a konzultačná činnosť v rozsahu predmetu podnikania.2.Údaje o neobmedzenom ručeníSpoločnosť nie je neobmedzene ručiacim spoločníkom v iných spoločnostiach podľa § 56 ods. 5 Obchodného zákonníka,ani podľa podobných ustanovení iných predpisov.3.Dátum schválenia účtovnej závierky za predchádzajúce účtovné obdobieÚčtovná závierka Spoločnosti k 31. decembru 2023, za predchádzajúce účtovné obdobie, bola schválená valnýmzhromaždením Spoločnosti 26. novembra 2024.4.Právny dôvod na zostavenie účtovnej závierkyÚčtovná závierka Spoločnosti k 31. decembru 2024 je zostavená ako riadna účtovná závierka podľa § 17 ods. 6 zákonaNR SR č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve (ďalej „zákon o účtovníctve“) za účtovné obdobie od 1. januára 2024 do31. decembra 2024.Účtovná závierka je určená pre používateľov, ktorí majú primerané znalosti o obchodných a ekonomických činnostiacha účtovníctve a ktorí analyzujú tieto informácie s primeranou pozornosťou. Účtovná závierka neposkytuje a ani nemôžeposkytovať všetky informácie, ktoré by existujúci a potencionálni investori, poskytovatelia úverov a pôžičiek a iní veritelia,mohli potrebovať. Títo používatelia musia relevantné informácie získať z iných zdrojov.5.Informácie o skupineSpoločnosť sa zahŕňa do konsolidovanej účtovnej závierky spoločnosti TRENESMA LIMITED, Klimentos, 41-43,KLIMENTOS TOWER, 1st floor, Flat/Ooffice 11, Nikózia 1061, Cyperská republika.Túto konsolidovanú účtovnú závierku je možné dostať priamo v sídle spoločnosti TRENESMA LIMITED. Tátokonsolidovaná účtovná závierka je jediná, do ktorej sa Spoločnosť zahŕňa.6.Počet zamestnancovSpoločnosť v roku 2024 nemala zamestnancov (v roku 2023 tiež nemala zamestnancov).B.INFORMÁCIE O ORGÁNOCH ÚČTOVNEJ JEDNOTKYPredstavenstvoIng. Peter Korbačka – predsedaRadoslav Mokrý – členMgr. Jana Tomová – členDozorná radaIng. Roman KorbačkaMgr. Eva PribičkováIng. Eva Rosa

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 714C.INFORMÁCIE O AKCIONÁROCHÚČTOVNEJ JEDNOTKYK 31. decembru 2024 a k 31. decembru 2023 bola štruktúra akcionárov Spoločnosti takáto:Hlasovacie právaEUR%%TRENESMA LIMITED130 707 756100100Spolu130 707 756100100Podiel na základnom imaníD.INFORMÁCIE O PRIJATÝCH POSTUPOCH1.Východiská pre zostavenie účtovnej závierkyÚčtovná závierka bola zostavená za predpokladu, že Spoločnosť bude nepretržite pokračovať vo svojej činnosti (goingconcern).Spoločnosť za rok končiaci sa 31. decembra 2024 vykázala stratu vo výške 0,4 mil. EUR a k 31. decembra 2024 je vlastnéimanie Spoločnosti 70,4 mil. EUR a vykazuje zdroje vo výške 16 962 tis. EUR vo forme peňažných prostriedkov aekvivalentov peňažných prostriedkov, ktoré sú Spoločnosti k dispozícii ku dňu zostavenia tejto účtovnej závierky.K 31. decembru 2024 krátkodobé záväzky Spoločnosti (čísla riadkov 122, 136, 139, 140, 143 a 145 Súvahy) prevyšujú jejkrátkodobý majetok (čísla riadkov 53, 71 a 76 Súvahy) o 185 mil. EUR. Táto skutočnosť by mohla indikovať neistotu, ktorámôže vyvolať pochybnosti o nepretržitom pokračovaní Spoločnosti v jej činnosti.Vhodnosť použitia predpokladu nepretržitého pokračovania v činnosti závisí aj od dostupnosti financovania, nakoľkosyndikovaný bankový úver, ktorý má Spoločnost k dispozícii k 31. decembru 2024 v zostatkovej hodnote 195 mil. EUR, jesplatný k 30. septembru 2025, a Spoločnosť preto tento úver vykazuje v tejto účtovnej závierke ako krátkodobý. Spoločnosťmomentálne rokuje s bankami o možnosti predĺženia splatnosti syndikovaného úveru o približne 6 až 18 mesiacov alebo orefinancovaní syndikovaného úveru. Vedenie Spoločnosti očakáva, že k podpisu dodatku k aktuálnej úverovej zmluve alebok podpisu novej úverovej zmluvy dôjde pred 30. septembrom 2025.Na základe vyššie uvedeného sa vedenie Spoločnosti domnieva, že predpoklad neptržitého pokračovania je vhodný.Účtovné metódy a všeobecné účtovné zásady boli účtovnou jednotkou konzistentne aplikované.2.Použitie odhadov a úsudkovZostavenie účtovnej závierky si vyžaduje, aby manažment Spoločnosti urobil úsudky, odhady a predpoklady, ktoréovplyvňujú aplikáciu účtovných metód a účtovných zásad a hodnotu vykazovaného majetku, záväzkov, výnosov anákladov. Odhady a súvisiace predpoklady sú založené na minulých skúsenostiach a iných rozličných faktoroch,považovaných za primerané okolnostiam, na základe ktorých sa formuje východisko pre posúdenie účtovných hodnôtmajetku a záväzkov, ktoré nie sú zrejmé z iných zdrojov. Skutočné výsledky sa preto môžu líšiť od odhadov.Odhady a súvisiace predpoklady sú neustále prehodnocované. Korekcie účtovných odhadov nie sú vykázanéretrospektívne, ale sú vykázané v období, v ktorom je odhad korigovaný, ak korekcia ovplyvňuje iba toto obdobie, alebov období korekcie a v budúcich obdobiach, ak korekcia ovplyvňuje toto aj budúce obdobia.ÚsudkyV súvislosti s aplikáciou účtovných metód a účtovných zásad Spoločnosti nie sú potrebné také úsudky, ktoré by malivýznamný dopad na hodnoty vykázané v účtovnej závierke.Neistoty v odhadoch a predpokladochInformácie o tých neistotách v predpokladoch a odhadoch, pri ktorých existuje signifikantné riziko, že by mohli viesť kvýznamnej úprave v nasledujúcom účtovnom období sú bližšie opísané v nasledujúcom bode poznámok:•bod D.3 – dlhodobý nehmotný majetok a dlhodobý hmotný majetok – určenie predpokladanej doby používaniaa predpokladaného priebehu opotrebenia;•bod E.1 – opravné položky k majetku (dlhodobý majetok) – kľúčové predpoklady týkajúce sa odhadu zníženiabudúcich ekonomických úžitkov.

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 7153.Dlhodobý nehmotný majetok a dlhodobý hmotný majetokDlhodobý majetok nakupovaný sa oceňuje obstarávacou cenou, ktorá zahŕňa cenu obstarania a náklady súvisiaces obstaraním (clo, prepravu, montáž, poistné a pod.), zníženú o dobropisy, skontá, rabaty, zľavy z ceny, bonusy a pod.Súčasťou obstarávacej ceny od 1. januára 2005 do 26. marca 2010 boli úroky z cudzích zdrojov. Realizované kurzovérozdiely nie sú súčasťou obstarávacej ceny.Odpisy dlhodobého nehmotného majetku sú stanovené vychádzajúc z predpokladanej doby jeho používania apredpokladaného priebehu jeho opotrebenia. Odpisovať sa začína prvým dňom mesiaca zaradenia dlhodobého majetku dopoužívania. Drobný dlhodobý nehmotný majetok, ktorého obstarávacia cena (resp. vlastné náklady) je 2 400 EUR a nižšia,sa odpisuje jednorazovo pri uvedení do používania.Predpokladaná doba používania, metóda odpisovania a odpisová sadzba sú uvedené v nasledujúcej tabuľke:PredpokladanáMetódaRočná odpisovádoba používaniav rokoch3lineárna33,340lineárna2,5odpisovaniaOceniteľné právasadzba v %SoftvérMetódy odpisovania, doby použiteľnosti a zostatkové hodnoty sa prehodnocujú ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovnázávierka, a ak je to potrebné, urobia sa úpravy.Odpisy dlhodobého hmotného majetku sú stanovené vychádzajúc z predpokladanej doby jeho používaniaa predpokladaného priebehu jeho opotrebenia. Odpisovať sa začína prvým dňom mesiaca zaradenia dlhodobého majetkudo používania. Drobný dlhodobý hmotný majetok, ktorého obstarávacia cena (resp. vlastné náklady) je 1 700 EUR a nižšia,sa odpisuje jednorazovo pri uvedení do používania.Pozemky sa neodpisujú.Predpokladaná doba používania, metóda odpisovania a odpisová sadzba sú uvedené v nasledujúcej tabuľke:PredpokladanáMetódaRočná odpisovádoba používaniav rokochStavby - hrubá stavba Eurovea shopping center,kancelárie65lineárna1,53Stavby - technické zariadenie budovy,infraštruktúra, terénne úpravy45lineárna2,22Stavby - interiérové práce25lineárna4Stavby - zariadenia na prepravu osôb6lineárna16,6Drobný dlhodobý hmotný majetok3lineárna33,3Počítače, technické vybavenie, modely2lineárna50sadzba v %odpisovaniaMetódy odpisovania, doby použiteľnosti a zostatkové hodnoty sa prehodnocujú ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovnázávierka, a ak je to potrebné, urobia sa úpravy.Posúdenie zníženia hodnoty majetkuOpravné položky sa tvoria na základe zásady opatrnosti, ak je opodstatnené predpokladať, že došlo k zníženiu hodnotymajetku oproti jeho oceneniu v účtovníctve. Opravná položka sa účtuje v sume opodstatneného predpokladu zníženiahodnoty majetku oproti jeho oceneniu v účtovníctve.Faktory, ktoré sú považované za dôležité pri posudzovaní zníženia hodnoty majetku sú:•technologický pokrok,•významne nedostatočné prevádzkové výsledky v porovnaní s historickými alebo plánovanými prevádzkovýmivýsledkami,•významné zmeny v spôsobe použitia majetku Spoločnosti alebo celkovej zmeny stratégie Spoločnosti,•zastaralosť produktov.

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 716Ak Spoločnosť zistí, že na základe existencie jedného alebo viacerých indikátorov zníženia hodnoty majetku možnopredpokladať, že došlo k zníženiu hodnoty majetku oproti jeho oceneniu v účtovníctve, vypočíta zníženie hodnoty majetkuna základe odhadov projektovaných čistých diskontovaných peňažných tokov, ktoré sa očakávajú z daného majetku,vrátane jeho prípadného predaja. Odhadované zníženie hodnoty by sa mohlo preukázať ako nedostatočné, ak by analýzynadhodnotili peňažné toky alebo ak sa zmenia podmienky v budúcnosti. Pre viac informácií pozri bod D.9. Zníženiehodnoty majetku a opravné položky.4.Dlhodobý finančný majetokAko dlhodobý finančný majetok Spoločnosť vykazuje podielové cenné papiere a podiely v prepojených účtovnýchjednotkách, podielové cenné papiere a podiely s podielovou účasťou okrem v prepojených účtovných jednotkách, ostatnérealizovateľné cenné papiere a podiely a dlhodobé poskytnuté pôžičky prepojeným účtovným jednotkám.Dlhodobý finančný majetok sa pri obstaraní (prvotné ocenenie) oceňuje obstarávacou cenou vrátane nákladov súvisiacichs obstaraním (poplatky, provízie za sprostredkovanie a pod.). Súčasťou obstarávacej ceny cenných papierov nie sú úrokyz úverov na obstaranie cenných papierov a podielov, kurzové rozdiely a náklady spojené s držbou cenného papieraa podielu.5.ZásobyZásoby sa oceňujú nižšou z nasledujúcich hodnôt: obstarávacou cenou (nakupované zásoby) alebo vlastnými nákladmi(zásoby vytvorené vlastnou činnosťou), alebo čistou realizačnou hodnotou.Obstarávacia cena zahŕňa cenu, za ktorú sa zásoby obstarali a náklady súvisiace s obstaraním (clo, prepravu, poistné,provízie, a pod.), zníženú o dobropisy, skontá, rabaty, zľavy z ceny, bonusy a pod.Vlastné náklady zahŕňajú priame náklady (priamy materiál, priame mzdy a ostatné priame náklady) a časť nepriamychnákladov bezprostredne súvisiacich s vytvorením zásob vlastnou činnosťou (výrobná réžia). Výrobná réžia sa do vlastnýchnákladov zahŕňa v závislosti od stupňa rozpracovanosti týchto zásob. Správna réžia a odbytové náklady nie sú súčasťouvlastných nákladov. Úroky z cudzích zdrojov boli súčasťou vlastných nákladov do 26. marca 2010, kedy sa ukončilavýstavba bytových jednotiek.Čistá realizačná hodnota je predpokladaná predajná cena zásob znížená o predpokladané náklady na ich dokončenie a opredpokladané náklady súvisiace s ich predajom.Zníženie hodnoty zásob sa zohľadňuje vytvorením opravnej položky.6.PohľadávkyPohľadávky pri ich vzniku sa oceňujú ich menovitou hodnotou; postúpené pohľadávky a pohľadávky nadobudnuté vkladomdo základného imania sa oceňujú obstarávacou cenou vrátane nákladov súvisiacich s obstaraním. Toto ocenenie sa znižujeo pochybné a nevymožiteľné pohľadávky.Pri dlhodobých pôžičkách a pohľadávkach, ak je zostatková doba splatnosti pohľadávky alebo pôžičky dlhšia ako jedenrok, upravuje sa hodnota tejto pohľadávky alebo pôžičky formou opravnej položky, ktorá predstavuje rozdiel medzimenovitou a súčasnou hodnotou pohľadávky. Súčasná hodnota pohľadávky sa počíta ak súčet súčinov budúcich peňažnýchpríjmov a príslušných diskontných faktorov.7.Finančné účtyFinančné účty tvorí peňažná hotovosť, ceniny, zostatky na bankových účtoch a oceňujú sa menovitou hodnotou. Zníženieich hodnoty sa vyjadruje opravnou položkou.8.Náklady budúcich období a príjmy budúcich obdobíNáklady budúcich období a príjmy budúcich období sa vykazujú vo výške, ktorá je potrebná na dodržanie zásady vecnej ačasovej súvislosti s účtovným obdobím.9.Zníženie hodnoty majetku a opravné položkyOpravné položky sa tvoria na základe zásady opatrnosti, ak je opodstatnené predpokladať, že došlo k zníženiu hodnotymajetku oproti jeho oceneniu v účtovníctve. Opravná položka sa účtuje v sume opodstatneného predpokladu zníženiahodnoty majetku oproti jeho oceneniu v účtovníctve. Opravné položky sa zrušia alebo zmení sa ich výška, ak nastane zmenapredpokladu zníženia hodnoty.

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 717Zníženie hodnoty dlhodobého majetku a zásobKu každému dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka, je účtovná hodnota majetku Spoločnosti, iného ako odloženejdaňovej pohľadávky posudzovaná s cieľom zistiť, či existujú indikátory, že by mohlo dôjsť k zníženiu hodnoty majetku.Ak takéto indikátory existujú, potom sa odhadnú predpokladané budúce ekonomické úžitky z daného majetku.Opravné položky vykázané v predchádzajúcich obdobiach sa prehodnocujú ku každému dňu, ku ktorému sa zostavujeúčtovná závierka s cieľom zistiť, či existujú indikátory, ktoré by naznačovali, že došlo k zmene v predpoklade zníženiahodnoty majetku alebo tento predpoklad prestal existovať. Opravná položka sa zruší, ak došlo k zmene predpokladovpoužitých na určenie predpokladaných ekonomických úžitkov z daného majetku. Opravná položka sa zruší len v rozsahu,v akom účtovná hodnota majetku neprevýši tú účtovnú hodnotu, ktorá by bola stanovená po zohľadnení odpisov, ak byopravná položka nebola vykázaná.Zásady posúdenia zníženia hodnoty dlhodobého majetku sú opísané aj v bode 3.Zníženie hodnoty finančného majetku a pohľadávokKu každému dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka sa finančný majetok, ktorý nie je ocenený reálnou hodnotouposudzuje s cieľom zistiť, či existujú objektívne dôkazy zníženia jeho hodnoty.Medzi objektívne dôkazy o znížení hodnoty finančného majetku patrí nesplácanie dlhu alebo protiprávne konanie dlžníka,reštrukturalizácia pohľadávok Spoločnosti za podmienok, o ktorých by Spoločnosť za normálnej situácieneuvažovala,indikácie, že na majetok dlžníka alebo emitenta bude vyhlásený konkurz, alebo skutočnosť, že pre cenný papier prestalexistovať aktívny trh. Objektívnym dôkazom zníženia hodnoty investícií do majetkových cenných papierov je aj významnéalebo dlhodobé zníženie ich reálnej hodnoty pod úroveň ich obstarávacej ceny.Predpokladané budúce ekonomické úžitky z investícií Spoločnosti v podielových cenných papieroch a v podielocha z pohľadávok sa vypočítajú ako súčasná hodnota odhadovaných diskontovaných budúcich peňažných tokov. Pri určenínávratnej hodnoty úverov a pohľadávok sa tiež berie do úvahy schopnosť a výkonnosť dlžníka a hodnota kolaterálova záruk od tretích strán.Opravná položka sa zruší, ak následné zvýšenie predpokladaných budúcich ekonomických úžitkov možno objektívne spájaťs udalosťou, ktorá nastala po vykázaní opravnej položky.10.ZáväzkyZáväzky pri ich vzniku sa oceňujú menovitou hodnotou. Záväzky pri ich prevzatí sa oceňujú obstarávacou cenou. Ak sa priinventarizácii zistí, že suma záväzkov je iná ako ich výška v účtovníctve, uvedú sa záväzky v účtovníctve a v účtovnejzávierke v tomto zistenom ocenení.11.RezervyRezerva je záväzok predstavujúci existujúcu povinnosť Spoločnosti, ktorá vznikla z minulých udalostí a je pravdepodobné,že v budúcnosti zníži jej ekonomické úžitky. Rezervy sú záväzky s neurčitým časovým vymedzením alebo výškoua oceňujú sa odhadom v sume potrebnej na splnenie existujúcej povinnosti ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovnázávierka.Tvorba rezervy sa účtuje na vecne príslušný nákladový alebo majetkový účet, ku ktorému záväzok prislúcha.Použitie rezervy sa účtuje na ťarchu vecne príslušného účtu rezerv so súvzťažným zápisom v prospech vecne príslušnéhoúčtu záväzkov. Rozpustenie nepotrebnej rezervy alebo jej časti sa účtuje opačným účtovným zápisom ako sa účtovala tvorbarezervy.Tvorba rezervy na bonusy, rabaty, skontá a vrátenie kúpnej ceny pri reklamácii sa účtuje ako zníženie pôvodnedosiahnutých výnosov so súvzťažným zápisom v prospech účtu rezerv.Nevyfakturované dodávky majetkuRezervy na nevyfakturované dodávky majetku sa nevykazujú s vplyvom na výsledok hospodárenia a oceňujú sav odhadovanej výške záväzku.

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 71812.Odložené daneOdložené dane (odložená daňová pohľadávka a odložený daňový záväzok) sa vzťahujú na:a)dočasné rozdiely medzi účtovnou hodnotou majetku a účtovnou hodnotou záväzkov vykázanou v súvahe a ichdaňovou základňou,b)možnosť umorovať daňovú stratu v budúcnosti, ktorou sa rozumie možnosť odpočítať daňovú stratu od základudane v budúcnosti,c)možnosť previesť nevyužité daňové odpočty a iné daňové nároky do budúcich období.Odložená daňová pohľadávka ani odložený daňový záväzok sa neúčtuje pri:•dočasných rozdieloch pri prvotnom zaúčtovaní (angl. initial recognition) majetku alebo záväzku v účtovníctve, akv čase prvotného zaúčtovania nemá tento účtovný prípad vplyv ani na výsledok hospodárenia ani na základ danea zároveň nejde o kombináciu podnikov (t. j. nejde o účtovný prípad vznikajúci u kupujúceho pri kúpe podniku alebočasti podniku, prijímateľa vkladu podniku alebo časti podniku alebo u nástupníckej účtovnej jednotke pri zlúčení,splynutí alebo rozdelení),•dočasných rozdieloch súvisiacich s podielmi v dcérskych, spoločných a pridružených účtovných jednotkách, akSpoločnosť je schopná ovplyvniť vyrovnanie týchto dočasných rozdielov a je pravdepodobné, že tieto dočasné rozdielynebudú vyrovnané v blízkej budúcnosti,•dočasných rozdieloch pri prvotnom zaúčtovaní goodwillu alebo záporného goodwillu.O odloženej daňovej pohľadávke z odpočítateľných dočasných rozdielov, z nevyužitých daňových strát a nevyužitýchdaňových odpočtov a iných daňových nárokov sa účtuje len vtedy, ak je pravdepodobné, že budúci základ dane, vočiktorému ich bude možné využiť, je dosiahnuteľný. Odložená daňová pohľadávka sa preveruje ku každému dňu, ku ktorémusa zostavuje účtovná závierka a znižuje sa vo výške, v akej je nepravdepodobné, že základ dane z príjmov bude dosiahnutý.Pri výpočte odloženej dane sa použije sadzba dane z príjmov, o ktorej sa predpokladá, že bude platiť v čase vyrovnaniaodloženej dane.V súvahe sa odložená daňová pohľadávka a odložený daňový záväzok vykazujú samostatne. Ak sa vzťahujú na odloženúdaň z príjmov toho istého daňovníka a ide o ten istý daňový úrad, môže sa vykázať len výsledný zostatok účtu 481 –Odložený daňový záväzok a odložená daňová pohľadávka.13.Výdavky budúcich období a výnosy budúcich obdobíVýdavky budúcich období a výnosy budúcich období sa vykazujú vo výške, ktorá je potrebná na dodržanie zásady vecneja časovej súvislosti s účtovným obdobím.14.Prenájom (lízing) (Spoločnosť ako nájomca)Finančný prenájom.Finančný prenájom je obstaranie dlhodobého hmotného majetku na základe nájomnej zmluvys dojednaným právom kúpy prenajatej veci za dohodnuté platby počas dohodnutej doby nájmu. Majetok prenajatý formoufinančného prenájmu vykazuje ako svoj majetok a odpisuje ho jeho nájomca, nie vlastník.Súčasťou dohodnutých platieb je aj kúpna cena, za ktorú na konci dohodnutej doby finančného prenájmu prechádzavlastnícke právo k prenajatému majetku z prenajímateľa na nájomcu.Dohodnutá doba nájmu je najmenej 60 % doby odpisovania podľa daňových predpisov. V prípade nájmu pozemku je dobanájmu najmenej 60 % doby odpisovania hmotného majetku zaradeného do daňovej odpisovej skupiny 5 resp. 6 (budovya stavby, doba odpisovania pre daňové účely 20 resp. 40 rokov).Prijatie majetku nájomcom sa v účtovníctve nájomcu účtuje v deň prijatia majetku na ťarchu príslušného účtu majetku sosúvzťažným zápisom v prospech účtu 474 – Záväzky z nájmu vo výške dohodnutých platieb znížených o nerealizovanéfinančné náklady.Platba nájomného je alokovaná medzi splátku istiny a finančné náklady, vypočítané metódou efektívnej úrokovej miery.Finančné náklady sa účtujú na ťarchu účtu 562 – Úroky.Operatívny prenájom.Majetok prenajatý na základe operatívneho prenájmu vykazuje ako svoj majetok jeho vlastník, nienájomca. Prenájom majetku formou operatívneho leasingu sa účtuje do nákladov priebežne počas doby trvania leasingovejzmluvy.15.Prenájom (lízing) (Spoločnosť ako prenajímateľ)Finančný prenájom.Finančný prenájom je obstaranie dlhodobého hmotného majetku na základe nájomnej zmluvys dojednaným právom kúpy prenajatej veci za dohodnuté platby počas dohodnutej doby nájmu. Majetok prenajatý formoufinančného prenájmu vykazuje ako svoj majetok a odpisuje ho jeho nájomca, nie vlastník.

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 719Súčasťou dohodnutých platieb je aj kúpna cena, za ktorú na konci dohodnutej doby finančného prenájmu prechádzavlastnícke právo k prenajatému majetku z prenajímateľa na nájomcu.Dohodnutá doba nájmu je najmenej 60 % doby odpisovania podľa daňových predpisov. V prípade nájmu pozemku je dobanájmu najmenej 60 % doby odpisovania hmotného majetku zaradeného do odpisovej skupiny 5 resp. 6 (budovy a stavby,doba odpisovania pre daňové účely 20 resp. 40 rokov).V deň odovzdania majetku nájomcovi sa v účtovníctve prenajímateľa účtuje pohľadávka z nájmu na účet 374 – Pohľadávkyz nájmu vo výške dohodnutých platieb znížených o nerealizované finančné výnosy so súvzťažným zápisom v prospechpríslušného účtu výnosov. Vyradenie prenajatého majetku z účtovníctva prenajímateľa sa účtuje na ťarchu príslušného účtunákladov so súvzťažným zápisom v prospech príslušného účtu majetku.Platba nájomného je alokovaná medzi splátku istiny a finančné výnosy, vypočítané metódou efektívnej úrokovej miery.Finančné výnosy sa účtujú na ťarchu účtu 662 – Úroky.Operatívny prenájom.Majetok prenajatý na základe operatívneho prenájmu vykazuje ako svoj majetok jeho vlastník, nienájomca. Prenájom majetku formou operatívneho leasingu sa účtuje do výnosov priebežne počas doby trvania leasingovejzmluvy.16.DerivátyDeriváty sa pri nadobudnutí oceňujú obstarávacou cenou a ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka, reálnouhodnotou.Zmeny reálnych hodnôt zabezpečovacích derivátov sa účtujú bez vplyvu na výsledok hospodárenia, priamo do vlastnéhoimania ako oceňovacie rozdiely z precenenia majetku a záväzkov. Výsledok realizácie zabezpečovacích derivátov sa účtujeako náklady na derivátové operácie a výnosy z derivátových operácií.Zmeny reálnych hodnôt derivátov určených na obchodovanie na tuzemskej burze, zahraničnej burze alebo na inomverejnom trhu sa účtujú s vplyvom na výsledok hospodárenia ako náklady na derivátové operácie a výnosy z derivátovýchoperácií.Zmeny reálnych hodnôt derivátov určených na obchodovanie na neverejnom trhu sa účtujú bez vplyvu na výsledokhospodárenia, priamo do vlastného imania ako oceňovacie rozdiely z precenenia majetku a záväzkov. Výsledok realizácietýchto obchodov sa účtuje ako náklady na derivátové operácie a výnosy z derivátových operácií.Reálna hodnota menových futurít je stanovená na základe kótovaných cien na burze.Reálna hodnota úrokových swapov vychádza z maklérskych odhadov. Primeranosť týchto odhadov sa testujediskontovaním odhadovaných budúcich peňažných tokov podľa podmienok a splatnosti každého kontraktu a s použitímtrhových úrokových sadzieb pre podobné nástroje ku dňu ocenenia.Reálne hodnoty odrážajú úrokové riziko nástroja a zahŕňajú úpravy s prihliadnutím na úverové riziká Spoločnostia protistrany, tam kde je to vhodné.17.Majetok a záväzky zabezpečené derivátmiMajetok a záväzky zabezpečené derivátmi sa oceňujú reálnou hodnotou. Zmeny reálnych hodnôt majetku a záväzkovzabezpečených derivátmi sa účtujú bez vplyvu na výsledok hospodárenia, priamo do vlastného imania ako oceňovacierozdiely z precenenia majetku a záväzkov.Reálna hodnota majetku a záväzkov zabezpečených derivátmi je založená na ich kótovanej trhovej cene, ak je táto cenak dispozícii. Ak kótovaná trhová cena nie je k dispozícii, potom sa reálna hodnota odhadne na základe odhadovanýchdiskontovaných budúcich peňažných tokov.18.Cudzia menaMajetok a záväzky vyjadrené v cudzej mene sa ku dňu uskutočnenia účtovného prípadu prepočítavajú na menu euroreferenčným výmenným kurzom určeným a vyhláseným Európskou centrálnou bankou alebo Národnou bankou Slovenskav deň predchádzajúci dňu uskutočnenia účtovného prípadu (ďalej ako referenčný kurz).Na ocenenie prírastku cudzej meny (okrem ocenenia cudzej meny obstarávanej v rámci menového derivátu) nakúpenej zaeuro sa použije kurz, za ktorý bola táto cudzia mena nakúpená.Na ocenenie prírastku cudzej meny (okrem ocenenia cudzej meny obstarávanej v rámci menového derivátu) nakúpenej zainú cudziu menu sa použije hodnota inej cudzej meny v eurách alebo na ocenenie prírastku cudzej meny v eurách sa použijereferenčný kurz v deň uzavretia obchodu.

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 720Na ocenenie cudzej meny obstarávanej v rámci menového derivátu•ak je zmluvnou stranou banka alebo pobočka zahraničnej banky, použije sa ku dňu ocenenia kurz banky alebo pobočkyzahraničnej banky, ktorá je zmluvnou stranou tohto menového derivátu alebo sa použije referenčný kurz ku dňuocenenia,•ak zmluvnou stranou nie je banka alebo pobočka zahraničnej banky, použije sa na ocenenie referenčný kurz ku dňuocenenia.Na úbytok rovnakej cudzej meny v hotovosti alebo z devízového účtu sa na prepočet cudzej meny na eurá použije referenčnývýmenný kurz určený a vyhlásený Európskou centrálnou bankou alebo Národnou bankou Slovenska v deň predchádzajúcidňu uskutočnenia účtovného prípadu.Prijaté a poskytnuté preddavky v cudzej mene prostredníctvom účtu vedeného v tejto cudzej mene sa prepočítavajú na menueuro referenčným výmenným kurzom určeným a vyhláseným Európskou centrálnou bankou alebo Národnou bankouSlovenska v deň predchádzajúci dňu uskutočnenia účtovného prípadu.Prijaté a poskytnuté preddavky v cudzej mene na účet zriadený v eurách a z účtu zriadeného v eurách sa prepočítavajú namenu euro kurzom, za ktorý boli tieto hodnoty nakúpené alebo predané.Ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka, sa už neprepočítavajú.Majetok a záväzky vyjadrené v cudzej mene (okrem prijatých a poskytnutých preddavkov) sa ku dňu, ku ktorému sazostavuje účtovná závierka, prepočítavajú na menu euro referenčným výmenným kurzom určeným a vyhlásenýmEurópskou centrálnou bankou alebo Národnou bankou Slovenska v deň, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka, a účtujúsa s vplyvom na výsledok hospodárenia.19.VýnosyTržby za vlastné výkony a tovar neobsahujú daň z pridanej hodnoty. Sú tiež znížené o zľavy a zrážky (rabaty, bonusy,skontá, dobropisy a pod.), bez ohľadu na to, či zákazník mal vopred na zľavu nárok, alebo či ide o dodatočne uznanú zľavu.Tržby z predaja výrobkov a tovaru sa vykazujú v deň splnenia dodávky podľa Obchodného zákonníka, podľa Incotermsalebo iných podmienok dohodnutých v zmluve.Tržby z predaja služieb sa vykazujú v účtovnom období, v ktorom boli služby poskytnuté.Výnosové úroky sa účtujú rovnomerne v účtovných obdobiach, ktorých sa vecne a časovo týkajú.20.Porovnateľné údajeAk v dôsledku zmeny účtovných metód a účtovných zásad nie sú hodnoty za bezprostredne predchádzajúce účtovnéobdobie v jednotlivých súčastiach účtovnej závierky porovnateľné, uvádza sa vysvetlenie o neporovnateľných hodnotáchv poznámkach.21.Oprava chýb minulých obdobíAk Spoločnosť zistí v bežnom účtovnom období významnú chybu týkajúcu sa minulých účtovných období, opraví tútochybu na účtoch 428 - Nerozdelený zisk minulých rokov a 429 - Neuhradená strata minulých rokov, t. j. bez vplyvu navýsledok hospodárenia v bežnom účtovnom období. Opravy nevýznamných chýb minulých účtovných období sa účtujúv bežnom účtovnom období na príslušný nákladový alebo výnosový účet.V roku 2024 Spoločnosť neúčtovala o oprave významných chýb minulých období.

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 721E.INFORMÁCIE K POLOŽKÁM SÚVAHY1.Dlhodobý hmotný majetokPrehľad o pohybe dlhodobého hmotného majetku od 1. januára 2024 do 31. decembra 2024 a za porovnateľné obdobieod 1. januára 2023 do 31. decembra 2023 je uvedený v tabuľkách na stranách 21 a 22.Spoločnosť vlastní nákupné centrum Eurovea, ktoré pozostáva z obchodného centra a kancelárskych priestorov, pričomk 31. decembru 2024 bola jeho zostatková cena vo výške 259 375 tisíc EUR, čo predstavuje 68 % z celkového majetkuSpoločnosti.Ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka bola na základe ocenenia centra Eurovea vedením Spoločnosti odhadnutánávratná hodnota tohto majetku. Ocenenie zahŕňa množstvo predpokladov, založených na priamych porovnaniach trhu,alebo v prípade, že porovnateľná transakcia nie je dostupná, na odhadoch. Aj malé zmeny v týchto predpokladoch môžumať významný dopad na výsledok hospodárenia Spoločnosti.Spoločnosť stanovuje návratnú hodnotu revíziou portfólia nájomcov a ďalším výhľadom pre oba segmenty. Návratnáhodnota stanovená vedením Spoločnosti je navyše podporená posudkom nezávislého externého znalca. Takto stanovenánávratná hodnota k 31. decembru 2024 významne prevyšuje zostatkovú hodnotu.Dlhodobý hmotný majetok (EUROVEA shopping center) je poistený pre prípad všetkých škôd na majetku a zodpovednostivoči tretím stranám až do výšky 307 664 tisíc EUR a proti strate nájomného až do výšky 54 000 tisíc EUR.Spoločnosť ma zriadené záložné právo na nehnuteľný majetok v prospech v financujúcich bánk.2.Dlhodobý nehmotný majetokPrehľad o pohybe dlhodobého nehmotného majetku od 1. januára 2024 do 31. decembra 2024 a za porovnateľné obdobieod 1. januára 2023 do 31. decembra 2023 je uvedený v tabuľkách na stranách 22 a 23.Spoločnosť neeviduje v roku 2024 dlhodobý nehmotný majetok, na ktorý je zriadené záložné právo alebo s ktorým máobmedzené právo nakladať (v roku 2023: žiadny).3.Dlhodobý finančný majetokPrehľad o pohybe dlhodobého finančného majetku od 1. januára 2024 do 31. decembra 2024 a za porovnateľné obdobieod 1. januára 2023 do 31. decembra 2023 je uvedený v tabuľke na stranách 22 a 23.Spoločnosť v roku 2016 poskytla materskej účtovnej jednotke TRENESMA LIMITED pôžičky v celkovej výške 148 769tisíc EUR. Dňa 27. decembra 2016 Spoločnosť na základe dohody o zápočte pohľadávok započítala časť poskytnutejpôžičky vo výške 93 529 tisíc EUR so svojimi záväzkami voči materskej spoločnosti. K 31. decembru 2024 je zostatokistiny poskytnutých pôžičiek materskej spoločnosti vo výške 80 740 tisíc EUR. Zvyšná suma predstavuje naakumulovanéúroky.

Názov1.1.2024PrírastkyÚbytkyPresuny31.12.20241.1.2024PrírastkyÚbytkyPresuny31.12.202431.12.202331.12.2024EUREUREUREUREUREUREUREUREUREUREUREURAktivované náklady na vývoj000000000000Softvér115 08102 3660112 71544 45013 2000057 65070 63155 065Oceniteľné práva345 398000345 39868 1546 6240074 778277 244270 620Goodwill000000000000Ostatný dlhodobý nehmotný majetok000000000000Obstarávaný dlhodobý nehmotný majetok000000000000Poskytnuté preddavky na dlhodobý nehmotný majetok000000000000Dlhodobý nehmotný majetok spolu460 47902 3660458 113112 60419 82400132 428347 875325 685Pozemky25 564 30200025 564 3020000025 564 30225 564 302Stavby340 465 832645 9040183 437341 295 172102 276 6387 840 23800110 116 876238 189 193231 178 296Samostatné hnuteľné veci a súbory hnuteľných vecí2 683 93832 4360131 2622 847 6362 074 974173 194002 248 168608 964599 468Pestovateľské celky trvalých porastov000000000000Základné stádo a ťažné zvieratá000000000000Ostatný dlhodobý hmotný majetok224 072000224 07200000224 072224 072DIČIČOObstarávaný dlhodobý hmotný majetok1 045 5611 078 2650-314 6981 809 128000001 045 5611 809 128Poskytnuté preddavky na dlhodobý hmotný majetok000000000000Dlhodobý hmotný majetok spolu369 983 7051 756 60500371 740 310104 351 6128 013 43200112 365 043265 632 093259 375 265Podielové cenné papiere a podiely v prepojených účtovnýchjednotkách0000000000000Podielové cenné papiere a podiely s podielovou účasťou okrem vprepojených účtovných jednotkách00000000000023Ostatné realizovateľné cenné papiere a podiely000000000000Pôžičky prepojeným účtovným jednotkám101 825 8263 174 32300105 000 15000000101 825 826105 000 150Pôžičky v rámci podielovej účasti okrem prepojeným účtovnýmjednotkám00000000000028Ostatné pôžičky000000000000Dlhové cenné papiere a ostatný dlhodobý finančný majetok000000000000Pôžičky a ostatný dlhodobý finančný majetok so zostatkovoudobou splatnosti najviac jeden rok00000000000065Účty v bankách s dobou viazanosti dlhšou ako jeden rok0000000000Obstarávaný dlhodobý finančný majetok000000000000Poskytnuté preddavky na dlhodobý finančný majetok000000000000Dlhodobý finančný majetok spolu101 825 826000105 000 15000000 0101 825 826105 000 150Neobežný majetok spolu472 270 0111 756 6052 3660477 198 572104 464 2168 033 25600112 497 471367 805 794364 701 10122EUROVEA, a. s.Poznámky Úč PODV 3 - 01Prehľad o pohybe neobežného majetku31.12.2024Prvotné ocenenie (Obstarávacia cena/Vlastné náklady)Oprávky/Opravné položkyZostatková cena23070058206

Názov1.1.2023PrírastkyÚbytkyPresuny31.12.20231.1.2023PrírastkyÚbytkyPresuny31.12.202331.12.202231.12.2023EUREUREUREUREUREUREUREUREUREUREUREURAktivované náklady na vývoj000000000000Softvér40 05675 02500115 08140 0564 3940044 450070 631Oceniteľné práva345 398000345 39861 5306 6240068 154283 868277 244Goodwill000000000000Ostatný dlhodobý nehmotný majetok000000000000Obstarávaný dlhodobý nehmotný majetok000000000000Poskytnuté preddavky na dlhodobý nehmotný majetok000000000000Dlhodobý nehmotný majetok spolu385 45475 02500460 479101 58611 01800112 604283 867347 875Pozemky25 564 30200025 564 3020000025 564 30225 564 302Stavby331 259 5118 121 735106 4281 191 013340 465 83294 751 6327 631 434106 4280102 276 638236 507 879238 189 193Samostatné hnuteľné veci a súbory hnuteľných vecí2 714 263502 000532 32402 683 9382 313 001290 632528 65902 074 974401 261608 964Pestovateľské celky trvalých porastov000000000000Základné stádo a ťažné zvieratá000000000000Ostatný dlhodobý hmotný majetok224 072000224 07200000224 072224 072DIČIČOObstarávaný dlhodobý hmotný majetok1 472 392764 1820-1 191 0131 045 561000001 472 3921 045 561Poskytnuté preddavky na dlhodobý hmotný majetok000000000000Dlhodobý hmotný majetok spolu361 234 5419 387 917638 7520369 983 70597 064 6347 922 066635 0870104 351 612264 169 906265 632 093Podielové cenné papiere a podiely v prepojených účtovnýchjednotkách0000000000000Podielové cenné papiere a podiely s podielovou účasťou okrem vprepojených účtovných jednotkách00000000000023Ostatné realizovateľné cenné papiere a podiely000000000000Pôžičky prepojeným účtovným jednotkám98 652 8363 172 99000101 825 8260000098 652 836101 825 826Pôžičky v rámci podielovej účasti okrem prepojeným účtovnýmjednotkám00000000000028Ostatné pôžičky000000000000Dlhové cenné papiere a ostatný dlhodobý finančný majetok000000000000Pôžičky a ostatný dlhodobý finančný majetok so zostatkovoudobou splatnosti najviac jeden rok00000000000065Účty v bankách s dobou viazanosti dlhšou ako jeden rok0000000000Obstarávaný dlhodobý finančný majetok000000000000Poskytnuté preddavky na dlhodobý finančný majetok000000000000Dlhodobý finančný majetok spolu98 652 8363 172 99000101 825 8260000098 652 836101 825 826Neobežný majetok spolu460 272 831 12 635 932638 7520472 270 01197 166 2207 933 083635 0870104 464 216363 106 610367 805 794238037000625Poznámky Úč PODV 3 - 01Prvotné ocenenie (Obstarávacia cena/Vlastné náklady)Oprávky/Opravné položky2Zostatková cenaEUROVEA, a. s.Prehľad o pohybe neobežného majetku31.12.2023

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 7244.PohľadávkyVývoj opravnej položky v priebehu účtovného obdobia je zobrazený v nasledujúcom prehľade:StavTvorbaZúčtovanieZúčtovanieStavk 1. 1. 2024(zvýšenie)(použitie)(zrušenie)k 31. 12. 2024EUREUREUREUREURPohľadávky z obchodnéhostyku voči prepojenýmúčtovným jednotkám00000Pohľadávky z obchodnéhostyku v rámci podielovej účastiokrem pohľadávok vočiprepojeným účtovnýmjednotkám00000Ostatné pohľadávky zobchodného styku907 459025 14783 881798 431Ostatné pohľadávky vočiprepojeným účtovnýmjednotkám00000Ostatné pohľadávky v rámcipodielovej účasti okrempohľadávok voči prepojenýmúčtovným jednotkám00000Pohľadávky voči spoločníkom,členom a združeniu00000Sociálne poistenie00000Daňové pohľadávky a dotácie00000Iné pohľadávky00000Spolu907 459025 14783 881798 431Opravné položky k pohľadávkam zohľadňujú bonitu klienta a jeho schopnosť splácať svoje záväzky.K použitiu opravnej položky dochádza pri čiastočnej úhrade alebo odpísaní pohľadávky po splatnosti, ku ktorej bolav minulosti vytvorená opravná položka.K zrušeniu opravnej položky dochádza v prípadoch, kedy pominulo resp. znížilo sa riziko, že dlžník pohľadávku úplnealebo čiastočne nesplatí.Veková štruktúra pohľadávok je uvedená v nasledujúcom prehľade:31. 12. 202431. 12. 2023EUREURPohľadávky v lehote splatnosti893 4361 445 699Pohľadávky po lehote splatnosti2 119 5602 603 186Spolu3 012 9964 048 885

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 7255.Odložená daňová pohľadávkaVýpočet odloženej daňovej pohľadávky je uvedený v nasledujúcom prehľade:31. 12. 202431. 12. 2023EUREURDočasné rozdiely medzi účtovnou hodnotou majetkua účtovnou hodnotou záväzkov a ich daňovouzákladňou-41 683 927-41 587 690– odpočítateľné-41 683 927-41 587 690– zdaniteľnéMožnosť umorovať daňovú stratu v budúcnosti00Nevyužité daňové odpočty a iné daňové nárokySadzba dane z príjmov (v %)2421Odložená daňová pohľadávka-10 004 142-8 733 415Vykázaná odložená daňová pohľadávka00Odložená daňová pohľadávka sa vykázala vo výške, v ktorej je pravdepodobné, že sa v budúcnosti využije.EUR00Zmena0z toho:00Stav k 31. decembru 2024Stav k 31. decembru 2023– zaúčtované do výsledku hospodárenia– zaúčtované do vlastného imania6.Časové rozlíšenieIde o tieto položky:31. 12. 202431. 12. 2023EUREURPríjmy budúcich období - krátkodobéPríspevky nájomníkom00Ostatné023 906Spolu príjmy budúcich období - krátkodobé023 906Náklady budúcich období - krátkodobéPríspevky nájomníkom00Ostatné52 53048 337Spolu náklady budúcich období - krátkodobé52 53048 337Spolu52 53072 243Náklady budúcich období sú tvorené predovšetkým poistným na obdobie roku 2025 vo výške 52 242 EUR(2024: 48 161 EUR).

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 7267.Vlastné imanieZákladné imanie Spoločnosti k 31. decembru 2024 je 130 707 756 EUR(k 31. decembru 2023 je 130 707 756 EUR).Základné imanie bolo splatené v plnom rozsahu.Základné imanie Spoločnosti k 31. decembru 2024 vo výške 130 707 756 EUR tvorí:•100 kusov kmeňových akcií s menovitou hodnotou jednej akcie 1 015 721 EUR, akcia znie na meno a má podobulistinného cenného papiera,•88 kusov kmeňových akcií s menovitou hodnotou jednej akcie 331 087 EUR, akcia znie na meno a má podobulistinného cenného papiera.Základné imanie Spoločnosti k 31. decembru 2023 vo výške 130 707 756 EUR tvorí:•100 kusov kmeňových akcií s menovitou hodnotou jednej akcie 1 015 721 EUR, akcia znie na meno a má podobulistinného cenného papiera,•88 kusov kmeňových akcií s menovitou hodnotou jednej akcie 331 087 EUR, akcia znie na meno a má podobulistinného cenného papiera.Za rok končiaci sa 31. decembra 2024 Spoločnosť vykázala základnú stratu vo výške 2 294 EUR na jednu kmeňovú akciu(rok končiaci sa 31.decembra 2023 bola strata vo výške 14 290 EUR na jednu kmeňovú akciu).Účtovná strata za rok 2023 vo výške 2 686 519 EUR bola vysporiadaná takto:EURVýplata dividend-Prídel do zákonného rezervného fondu-Prídel do štatutárnych a ostatných fondov-Prevod na účet neuhradenej strat minulých rokov2 686 519Prevod na nerozdelený zisk-Spolu2 686 519O rozdelení výsledku hospodárenia za účtovné obdobie 2024 vo výške -431 214 EUR rozhodne valné zhromaždenie. Návrhštatutárneho orgánu valnému zhromaždeniu je takýto:–Prevod na neuhradenú stratu minulých rokov 431 214 EUR.

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 7278.RezervyPrehľad o rezervách za bežné účtovné obdobie je uvedený v nasledujúcom prehľade:Krátkodobé rezervy, z toho:StavZúčtovanieZúčtovanieStavk 1. 1. 2024Tvorba(použitie)(zrušenie)k 31. 12. 2024EUREUREUREUREUROstatné rezervy krátkodobéSheraton rezervy na služby a poplatky00000Nájomné za pozemky00000Rezervy za služby prijaté shopping centrom00000Vyúčtovanie poplatkov nájomcom1 816 0492 033 9811 802 80413 2452 033 981Overenie účtovnej závierky00000Ostatné rezervy krátkodobé spolu1 816 0492 033 9811 802 80413 2452 033 9819.ZáväzkyZáväzky (okrem bankových úverov, záväzkov zo sociálneho fondu, odloženého daňového záväzku a rezerv) podľa dobysplatnosti sú nasledovné:31. 12. 202431. 12. 2023EUREURZáväzky po lehote splatnosti76 233-14 066Záväzky v lehote splatnosti108 942 286108 083 909109 018 519108 069 843

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 728Štruktúra záväzkov (okrem bankových úverov, záväzkov zo sociálneho fondu, odloženého daňového záväzku a rezerv)podľa zostatkovej doby splatnosti k 31. decembru 2024 je uvedená v nasledujúcom prehľade:ÚčtovnáhodnotaMenej ako 1rok1 – 5 rokovViac ako 5rokovZáväzky z obchodného styku vočiprepojeným účtovným jednotkám1 9201 92000Záväzky z obchodného styku v rámcipodielovej účasti okrem záväzkov vočiprepojeným účtovným jednotkám0000Ostatné záväzky z obchodného styku1 900 4851 900 48500Čistá hodnota zákazky0000Ostatné záväzky voči prepojenýmúčtovným jednotkám0000Ostatné záväzky v rámci podielovej účastiokrem záväzkov voči prepojenýmúčtovným jednotkám0000Ostatné dlhodobé záväzky3 755 673003 755 673Dlhodobé prijaté preddavky0000Dlhodobé zmenky na úhradu0000Vydané dlhopisy102 750 0002 750 000100 000 0000Iné dlhodobé záväzky0000Záväzky voči spoločníkom a združeniu0000Záväzky voči zamestnancom0000Záväzky zo sociálneho poistenia0000Daňové záväzky a dotácie609 010609 01000Záväzky z derivátových operácií0000Iné záväzky1 4301 43000109 018 5195 262 845100 000 0003 755 673Dlhodobé záväzky k 31. decembru 2024 zahŕňajú najmä bankové depozity prijaté od nájomníkov centra EUROVEA vovýške 3 696 541 EUR (2023: 3 735 887 EUR).

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 729Štruktúra záväzkov (okrem bankových úverov, záväzkov zo sociálneho fondu, odloženého daňového záväzku a rezerv)podľa zostatkovej doby splatnosti k 31. decembru 2023 je uvedená v nasledujúcom prehľade:ÚčtovnáhodnotaMenej ako 1rok1 – 5 rokovViac ako 5rokovZáväzky z obchodného styku vočiprepojeným účtovným jednotkám464600Záväzky z obchodného styku v rámcipodielovej účasti okrem záväzkov vočiprepojeným účtovným jednotkám0000Ostatné záväzky z obchodného styku1 265 5811 265 58100Čistá hodnota zákazky0000Ostatné záväzky voči prepojenýmúčtovným jednotkám0000Ostatné záväzky v rámci podielovej účastiokrem záväzkov voči prepojenýmúčtovným jednotkám0000Ostatné dlhodobé záväzky3 773 528003 773 528Dlhodobé prijaté preddavky0000Dlhodobé zmenky na úhradu0000Vydané dlhopisy102 750 0002 750 000100 000 0000Iné dlhodobé záväzky0000Záväzky voči spoločníkom a združeniu0000Záväzky voči zamestnancom0000Záväzky zo sociálneho poistenia0000Daňové záväzky a dotácie276 189276 18900Záväzky z derivátových operácií0000Iné záväzky4 5004 50000108 069 8434 296 316100 000 0003 773 52810.Vydané dlhopisy a pôžičky a návratné finančné výpomociInformácie o vydaných dlhopisoch sú uvedené v nasledujúcom prehľade:Názov vydaného dlhopisuMenovitáhodnotaPočetEmisný kurzÚrokSplatnosťDlhopis EUROVEA, a. s.1 000100 000100%5,5%1.7.2027MenaÚrok p.a.v %DátumsplatnostiSuma istinyv príslušnejmenek31.12.2024Suma istinyv euráchk31.12.2024Suma istinyv príslušnejmenek31.12.2023Suma istinyv euráchk31.12.2023Dlhodobé vydané dlhopisyDlhopis EUROVEAa.s.EUR5,52027100 000 000 100 000 000 100 000 000100 000 000100 000 000100 000 000100 000 000100 000 000Krátkodobé pôžičky afinančné výpomociDlhopis EUROVEA,a.s.EUR5,520252 750 0002 750 0002 750 0002 750 000102 750 000102 750 000102 750 000102 750 000

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 730Krátkodobé pôžičky a finančné výpomoci zahŕňajú časovo rozlíšený úrok z vydaných dlhopisov.Štruktúra vydaných dlhopisov a návratných finančných výpomocí podľa zostatkovej doby splatnosti je uvedenáv nasledujúcom prehľade:31. 12. 202431. 12. 2023EUREURPo splatnosti00Zostatková doba splatnosti do 1 roka2 750 0002 750 000Zostatková doba splatnosti 1 až 5 rokov100 000 000100 000 000Zostatková doba splatnosti dlhšia ako 5 rokov00Spolu102 750 000102 750 00011.Bankové úveryŠtruktúra bankových úverov je uvedená v nasledujúcom prehľade:Štruktúra bankových úverov podľa zostatkovej doby splatnosti je uvedená v nasledujúcom prehľade:31. 12. 2024EUR31. 12. 2023EURBankové úvery po splatnosti00Bankové úvery so zostatkovou dobou splatnosti do 1 roka195 000 0004 000 000Bankové úvery so zostatkovou dobou splatnosti 1 až 5 rokov0195 000 000Bankové úvery so zostatkovou dobou splatnosti dlhšou ako 5 rokov00Spolu195 000 000199 000 000Na zabezpečenie syndikovaného bankového úveru bolo v prospech banky zriadené záložné právo na nehnuteľný majetok,hnuteľný majetok, pohľadávky a akcie Spoločnosti.MenaÚrok p.a.v %DátumsplatnostiSuma istinyv príslušnejmenek 31.12.2024Suma istinyv euráchk 31.12.2024Suma istinyv príslušnejmenek 31.12.2023Dlhodobé bankové úverySyndikovaný bankovýúverEUR195 000 000195 000 000Krátkodobé bankové úverySyndikovaný bankovýúverEUR3M Euribor+ 1,95%30.09.2025Spolu199 000 0000195 000 000195 000 000195 000 0004 000 000195 000 000195 000 00000195 000 00004 000 00030.09.20253M Euribor+ 1,95%

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 731Spoločnosť momentálne rokuje s bankami o možnosti predĺženia splatnosti syndikovaného úveru o približne 6 až 18mesiacov alebo o refinancovaní syndikovaného úveru. Vedenie Spoločnosti očakáva, že k podpisu dodatku k aktuálnejúverovej zmluve alebo k podpisu novej úverovej zmluvy dôjde pred 30. septembrom 2025.12.Časové rozlíšenieŠtruktúra časového rozlíšenia je uvedená v nasledujúcom prehľade:31. 12. 202431. 12. 2023EUREURVýdavky budúcich období - krátkodobéIné25 09597 427Spolu výdavky budúcich období - krátkodobé25 09597 427Výnosy budúcich období - dlhodobéPráce pre nájomníkov00Dopredu fakturované nájomné a služby00Bezodplatne nadobudnutý majetok4 837 2304 835 851Iné00Spolu výnosy budúcich období - dlhodobé4 837 2304 835 851Výnosy budúcich období - krátkodobéPráce pre nájomníkov096 341Dopredu fakturované nájomné a služby2 525 6362 458 132Bezodplatne nadobudnutý majetok84 83984 839Iné00Spolu výnosy budúcich období - krátkodobé2 610 4752 639 312Spolu7 472 8007 572 590Obsahom položky „Bezodplatne nadobudnutý majetok“ je skolaudovaný prepoj medzi staršou časťou nákupného centraEurovea vlastnenou Spoločnosťou EUROVEA, a. s. a novootvorenou časťou nákupného centra Eurovea vlastnenouSpoločnosťou Eurovea 2, s.r.o..

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 732F.INFORMÁCIE O DANIACH Z PRÍJMOVPrevod od teoretickej dane z príjmov k vykázanej dani z príjmov je uvedený v nasledujúcom prehľade:ZákladZákladdaneDaňDaňdaneDaňDaňEUREUR%EUREUR%Výsledok hospodárenia predzdanením-388 379-2 686 519z toho teoretická daň 21 %-81 56021,00 %-564 16921,00 %Daňovo neuznané náklady2 410 713506 250-130,35 %4 271 854897 089-33,39 %Výnosy nepodliehajúce dani-2 003 997-420 839108,36 %-1 585 335-332 92012,39 %Umorenie daňovej straty000,00 %000,00 %Vplyv nevykázanejodloženej daňovejpohľadávky000,00 %000,00 %Iné000,00 %000,00 %Daň vyberaná zrážkou185 63838 984-10,04 %000,00 %203 97542 835-11,03 %000,00 %Splatná daň42 835-11,03 %00,00 %Odložená daň00,00 %00,00 %Celková vykázaná daň42 835-11,03 %00,00 %20242023

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 733Ďalšie informácie k odloženým daniam:20242023EUREURSuma odloženej daňovej pohľadávky z príjmov účtovanej vbežnom účtovnom období ako náklad alebo výnos vyplývajúca zozmeny sadzby dane z príjmov00Suma odloženého daňového záväzku z príjmov účtovaného vbežnom účtovnom období ako náklad alebo výnos vyplývajúca zozmeny sadzby dane z príjmov00Suma odloženej daňovej pohľadávky účtovaná v bežnomúčtovnom období týkajúca sa umorenia daňovej straty,nevyužitých daňových odpočtov a iných nárokov, ako aj dočasnýchrozdielov predchádzajúcich účtovných období, ku ktorým sa vpredchádzajúcich účtovných obdobiach odložená daňovápohľadávka neúčtovala00Suma odloženého daňového záväzku, ktorý vznikol z dôvoduneúčtovania tej časti odloženej daňovej pohľadávky v bežnomúčtovnom období, o ktorej sa účtovalo v predchádzajúcichúčtovných obdobiach00Suma neuplatneného umorenia daňovej straty, nevyužitýchdaňových odpočtov a iných nárokov a odpočítateľných dočasnýchrozdielov, ku ktorým nebola účtovaná odložená daňovápohľadávka41 683 92741 587 690Odložená daň z príjmov, ktorá sa vzťahuje k položkám účtovanýmpriamo na účty vlastného imania, bez účtovania na účty nákladov avýnosov00Od 1. januára 2017 je sadzba dane z príjmov v Slovenskej republike 21 %. Od 1. januára 2025 sa zvýši sadzba dane zpríjmov na 24 % pre účtovné jednotky s príjmami (výnosmi) vyššími ako 5 000 000 EUR.

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 734G.INFORMÁCIE O POLOŽKÁCH VÝKAZU ZISKOV A STRÁT1.Tržby za vlastné výkony a tovarTržby za vlastné výkony a tovar podľa jednotlivých segmentov, t. j. podľa typov výrobkov a služieb, sú uvedenév nasledujúcom prehľade:20242023EUREURTovarTovar6 7178 5546 7178 554SlužbyNájomné23 388 25322 614 143Prefakturácia prevádzkových nákladov9 752 75711 677 300Iné1 127 8471 283 34334 268 85735 574 786Spolu34 275 57435 583 3402.Ostatné výnosy z hospodárskej činnosti20242023EUREURVýnosy z prevzatého technického zhodnotenia nájomných jednotiek00Prefakturované služby144 451280 418Výnosy z odpísaných pohľadávok41 1600Iné131 377205 374Spolu316 988485 7923.Finančné výnosyŠtruktúra finančných výnosov je uvedená v nasledujúcom prehľade:20242023EUREURVýnosové úroky3 379 4983 172 990Ostatné finančné výnosy012Spolu3 379 4983 173 002

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 7354.Náklady na poskytnuté služby20242023EUREURManažment fees1 881 2271 945 877Právne, ekonomické a iné poradenstvo185 982250 086Služby pre nájomcovPublic relations, marketing583 423609 324Upratovanie800 0261 130 129Strážna služba778 839756 806Opravy a údržba2 247 6402 236 759Audit a poradenstvo44 55146 132Poplatky za upísanie dlhopisov700700Iné1 093 719904 162Spolu7 616 1077 879 9755.Ostatné náklady na hospodársku činnosť20242023EUREURPoistenie172 875164 444Penále a pokuty4 75485Refakturované náklady144 226274 521Straty a škody63 4103 483Iné106 23375 752Spolu491 498518 2866.Kurzové straty20242023EUREURKurzové straty103179Kurzové straty účtované ku dňu, ku ktorémusa zostavuje účtovná závierka00Spolu1031797.Finančné náklady20242023EUREURNákladové úroky16 891 71315 655 713Bankové poplatky62 023294 622Iné06Spolu16 953 73615 950 342

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 7368.Náklady za audit a poradenstvoNáklady za audit a poradenstvo obsahujú náklady za overenie účtovnej závierky audítorskou spoločnosťou a iné službyposkytnuté touto spoločnosťou v nasledujúcom členení:20242023EUREURNáklady na overenie individuálnej účtovnej závierkyaudítorom alebo audítorskou spoločnosťou36 33236 332Iné uisťovacie služby00Daňové poradenstvo7 4180Ostatné neaudítorské služby00Spolu43 75036 3329.Čistý obratČlenenie čistého obratu podľa § 2 ods. 15 zákona o účtovníctve podľa jednotlivých typov výrobkov, tovarov a služieb aleboiných činností účtovnej jednotky a hlavných geografických oblastí odbytu:20242023KrajinaVýrobky, tovary a službyEUREURSlovenská republikaNájomné23 388 25322 614 143Iné služby10 880 60412 960 643Tovar6 7178 554Spolu34 275 57435 583 340H.INFORMÁCIE O INÝCH AKTÍVACH A INÝCH PASÍVACH1.Podmienené záväzkyVzhľadom na to, že mnohé oblasti slovenského daňového práva doteraz neboli dostatočne overené praxou, existuje neistotav tom, ako ich budú daňové orgány aplikovať. Mieru tejto neistoty nie je možné kvantifikovať a zanikne až potom, keďbudú k dispozícii právne precedensy, prípadne oficiálne interpretácie príslušných orgánov. Vedenie Spoločnosti si nie jevedomé žiadnych okolností, v dôsledku ktorých by jej vznikol významný náklad.2.Prenajatý majetokHlavnou činnosťou Spoločnosti je prenájom obchodnej galérie a kancelárskych priestorov tretím osobám na základenájomných zmlúv. Ročné výnosy z nájomného sú približne 23 388 tisíc EUR. Nájomné zmluvy s nájomníkmi sú uzatvorenéindividuálne prevažne na obdobie 5 až 10 rokov. Prenajaté obchodné priestory a kancelárie vykazuje Spoločnosť v súvaheako dlhodobý hmotný majetok v zostatkovej hodnote približne 231 178 tisíc EUR.I.INFORMÁCIE O SKUTOČNOSTIACH, KTORÉ NASTALI PO DNI, KU KTORÉMU SA ZOSTAVUJEÚČTOVNÁ ZÁVIERKA, DO DŇA ZOSTAVENIA ÚČTOVNEJ ZÁVIERKYPo 31. decembri 2024 do dňa zostavenia účtovnej závierky nenastali také udalosti, ktoré by si vyžadovali uvedenie vúčtovnej závierke k 31. decembru 2024.

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 737J.INFORMÁCIE O EKONOMICKÝCH VZŤAHOCH ÚČTOVNEJ JEDNOTKY A SPRIAZNENÝCH OSÔBSpriaznenými osobami Spoločnosti sú spriaznené účtovné jednotky v skupine, ako aj ich štatutárne orgány, riaditelia avýkonní riaditelia. Najvyššou kontrolujúcou účtovnou jednotkou je spoločnosť TRENESMA LIMITED.Transakcie s materskou účtovnou jednotkouSpoločnosť uskutočnila nasledujúce transakcie s materskou účtovnou jednotkou:20242023EUREURPoskytnuté pôžičky materskej účtovnej jednotke--Výnosové úroky3 174 3203 172 990Majetok a záväzky z transakcií s materskou účtovnou jednotkou sú uvedené v nasledujúcom prehľade:31.12.202431.12.2023EUREURPoskytnuté pôžičky105 000 150101 825 827Majetok spolu105 000 150101 825 827Transakcie s ostatnými spriaznenými osobamiSpoločnosť uskutočnila nasledujúce transakcie s ostatnými spriaznenými osobami:20242023EUREURNájomné172 583152 282Iné služby226 048515 754Výnosy spolu398 631668 03620242023EUREURManažment fees - náklad1 602 8621 702 398Náklad parkovné435 416231 975Iné služby - náklad75 76827 579Nákupy spolu2 114 0461 961 952Majetok a záväzky z transakcií s ostatnými spriaznenými osobami sú uvedené v nasledujúcom prehľade:31. 12. 202431. 12. 2023EUREURPohľadávky z obchodného styku7726Majetok spolu772631. 12. 202431. 12. 2023EUREURZáväzky z obchodného styku1 92046Záväzky spolu1 92046

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 738K.INFORMÁCIE O PRÍJMOCH A VÝHODÁCH ČLENOV ŠTATUTÁRNYCH ORGÁNOV, DOZORNÝCHORGÁNOV A INÝCH ORGÁNOV ÚČTOVNEJ JEDNOTKYV sledovanom účtovnom období neboli vyplatené žiadné odmeny členom štatutárnych a dozorných orgánov Spoločnosti zdôvodu výkonu ich funkcie pre Spoločnosť (v roku 2023: neboli vyplatené).Členom štatutárnemu orgánu, ani členom dozorných orgánov neboli v roku 2024 poskytnuté žiadne pôžičky, záruky aleboiné formy zabezpečenia, ani finančné prostriedky alebo iné plnenia na súkromné účely členov, ktoré sa vyúčtovávajú(v roku 2023: žiadne).L.PREHĽAD O POHYBE VLASTNÉHO IMANIAPrehľad o pohybe vlastného imania v priebehu účtovného obdobia je uvedený v nasledujúcom prehľade:Stav k1.1.2024PrírastkyÚbytkyPresunyStav k31.12.2024EUREUREUREUREURZákladné imanie130 707 756000130 707 756Základné imanie130 707 7560130 707 756Zmena základného imania00000Pohľadávky za upísané vlastnéimanie00000Emisné ážio818 895000818 895Ostatné kapitálové fondy20 000 00000020 000 000Zákonné rezervné fondy24 365 56300024 365 563Zákonný rezervný fond (nedeliteľnýfond)24 365 56300024 365 563Rezervný fond na vlastné akcie avlastné podiely00000Ostatné fondy zo zisku00000Štatutárne fondy00000Ostatné fondy zo zisku000Oceňovacie rozdiely z precenenia00000Oceňovacie rozdiely z preceneniamajetku a záväzkov00000Oceňovacie rozdiely z kapitálovýchúčastín00000Oceňovacie rozdiely z precenenia prizlúčení, splynutí a rozdelení00000Výsledok hospodárenia minulýchrokov-102 373 37600-2 686 519-105 059 895Nerozdelený zisk minulých rokov2 826 0860002 826 086Neuhradená strata minulých rokov-105 199 46200-2 686 519-107 885 981Výsledok hospodárenia bežnéhoúčtovného obdobia-2 686 519-431 21402 686 519-431 214Spolu70 832 320-431 2140070 401 106

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 739Prehľad o pohybe vlastného imania za predchádzajúce účtovné obdobie je uvedený v nasledujúcej tabuľke:Stav k1.1.2023PrírastkyÚbytkyPresunyStav k31.12.2023EUREUREUREUREURZákladné imanie130 707 756000130 707 756Základné imanie130 707 7560130 707 756Zmena základného imania00000Pohľadávky za upísané vlastnéimanie00000Emisné ážio818 895000818 895Ostatné kapitálové fondy20 000 00000020 000 000Zákonné rezervné fondy23 885 23800480 32524 365 563Zákonný rezervný fond (nedeliteľnýfond)23 885 23800480 32524 365 563Rezervný fond na vlastné akcie avlastné podiely00000Ostatné fondy zo zisku00000Štatutárne fondy00000Ostatné fondy zo zisku000Oceňovacie rozdiely z precenenia00000Oceňovacie rozdiely z preceneniamajetku a záväzkov00000Oceňovacie rozdiely z kapitálovýchúčastín00000Oceňovacie rozdiely z precenenia prizlúčení, splynutí a rozdelení00000Výsledok hospodárenia minulýchrokov-105 680 698004 322 927-102 373 376Nerozdelený zisk minulých rokov2 826 0860002 826 086Neuhradená strata minulých rokov-108 506 7840-1 015 6054 322 927-105 199 462Výsledok hospodárenia bežnéhoúčtovného obdobia4 803 252 -2 686 519-0-4 803 252-2 686 519Spolu74 534 443-2 686 519-1 015 605070 832 320

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 740M.PREHĽAD PEŇAŽNÝCH TOKOV K 31. DECEMBRU 202420242023EUREURPeňažné toky z prevádzkovej činnostiPeňažné toky z prevádzky23 338 82420 799 717Zaplatené úroky-16 953 859-15 814 286Prijaté úroky205 1780Zaplatená daň z príjmov00Vyplatené dividendy00Peňažné toky pred položkami výnimočného rozsahu alebo výskytu6 590 1434 985 431Príjmy z položiek výnimočného rozsahu alebo výskytu00Čisté peňažné toky z prevádzkovej činnosti6 590 1434 985 431Peňažné toky z investičnej činnostiNákup dlhodobého majetku, netto-1 921 242-5 637 545Príjmy z predaja dlhodobého majetku3 366131 228Poskytnuté pôžičky00Prijaté dividendy00Čisté peňažné toky z investičnej činnosti-1 917 876-5 506 317Peňažné toky z finančnej činnostiPríjmy zo zvýšenia ostatných kapitálových vkladov00Príjmy z emisie dlhopisov00Výdavky z emisie dlhopisov00Prírastok dlhodobých záväzkov00Príjmy spojené so splatením dlhodobých pôžičiek00Výdavky spojené s poskytnutím dlhodobých pôžičiek00Príjmy spojené s úvermi00Výdavky spojené s úvermi-4 000 000-5 000 000Čisté peňažné toky z finančnej činnosti-4 000 000-5 000 000(Úbytok) prírastok peňažných prostriedkova peňažných ekvivalentov672 369-5 520 888Peňažné prostriedky a peňažné ekvivalenty na začiatku roka16 289 69421 810 582Peňažné prostriedky a peňažné ekvivalenty na konci roka16 962 06216 289 694

EUROVEA, a. s.Účtovná závierkak31. decembru 2024Poznámky Úč PODV 3 - 01 IČO35825600DIČ2 0202 86 03 741Peňažné toky z prevádzky20242023EUREURČistý zisk (pred odpočítaním úrokových, daňovýchpoložiek a položiek výnimočného rozsahu alebovýskytu)13 084 8449 796 204Úpravy o nepeňažné operácie:Odpisy dlhodobého hmotného a nehmotného majetku8 014 9197 917 669Opravná položka k pohľadávkam-83 881235 106Opravná položka k zásobám00Opravná položka k dlhodobému hmotnému majetku00Odpis pohľadávok a zaväzkovNerealizované kurzové zisky00Rezervy217 9331 805 833Strata (zisk) z predaja dlhodobého majetku-1 316-115 813Výnosy z dlhodobého finančného majetku00Zmena stavu položiek časového rozlíšenia nákladov avýnosovIné nepeňažné operácie58 8620Zisk z prevádzky pred zmenou pracovného kapitálu21 291 36019 638 999Zmena pracovného kapitálu:Úbytok (prírastok) pohľadávok z obchodného styku a inýchpohľadávok996 809266 215Úbytok (prírastok) zásob00(Úbytok) prírastok záväzkov (vrátane časového rozlíšenia)1 050 757894 503Peňažné toky z prevádzky23 338 92620 799 717Peňažné prostriedkyPeňažnými prostriedkami (angl. cash) sa rozumie peňažná hotovosť, ekvivalenty peňažnej hotovosti, peňažné prostriedkyna bežných účtoch v bankách alebo pobočkách zahraničných bánk, kontokorentný účet a časť zostatku účtu peniaze naceste, ktorý sa viaže k prevodu medzi bežným účtom a pokladnicou alebo medzi dvoma bankovými účtami.Peňažné ekvivalentyPeňažnými ekvivalentmi (angl. cash equivalents) sa rozumie krátkodobý finančný majetok zameniteľný za vopred známusumu peňažných prostriedkov, pri ktorom nie je riziko výraznej zmeny jeho hodnoty v najbližších troch mesiacoch ododňa, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka, napríklad termínované vklady na bankových účtoch, ktoré sú uloženénajviac na trojmesačnú výpovednú lehotu, likvidné cenné papiere určené na obchodovanie, prioritné akcie obstaranéúčtovnou jednotkou, ktoré sú splatné do troch mesiacov odo dňa, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka.