EUROVEA

4Obsah:1.PROFIL EUROVEA, A. S. ......................................................................................................... 52.ANALÝZA TRHOV A TRENDY VÝVOJA.............................................................................. 63.SÚHRN KĽÚČOVÝCH UDALOSTÍ A PREVÁDZKOVÝCH VÝSLEDKOVFINANČNÉHO ROKA ...................................................................................................................... 114.ZHODNOTENIE VÝSLEDKOV HOSPODÁRENIA .......................................................... 125.RIZIKOVÉ FAKTORY ........................................................................................................... 146.SYSTÉM VNÚTORNEJ KONTROLY A MANAŽMENT RIZÍK ...................................... 157.VYHLÁSENIE O SPRÁVE A RIADENÍ SPOLOČNOSTI ................................................. 16

51.Profil EUROVEA, a. s.EUROVEA, a.s. (ďalej aj ako Spoločnosť) pôsobí na bratislavskom trhu nehnuteľností, kde vlastní aspravuje obchodno-kancelársky komplex EUROVEA zahŕňajúci 60 285 m² obchodných plôch, 25 661m² kancelárskych plôch.EUROVEA, a.s. sa nezaoberá developerskou činnosťou. Hlavnou činnosťou EUROVEA, a.s. jeprenájom vlastných obchodných a kancelárskych priestorov.EUROVEA, a.s. je vlastníkom nehnuteľností a poskytuje priestory na prenájom. Správu majetku, tzv.„Asset manažment“ a „Property manažment“ a ostatné ďalšie služby si objednáva od expertov z odvetvia,pričom správu nehnuteľnosti a prevádzku obchodných a kancelárskych budov zabezpečuje spoločnosťEUROVEA Retail Services, s.r.o.Jediným akcionárom EUROVEA, a.s. je spoločnosť Trenesma Limited so 100% podielom nazákladnom imaní.Organizačná štruktúra a pozícia EUROVEA, a.s. v skupine:PortfólioObchodné CentrumObchodné priestory nákupnej galérie Eurovea s celkovou nájomnou plochou 60 285 m², s aktuálnouobsadenosťou 94,5 % a priemernou dobou do exspirácie nájomných zmlúv 3,7 roku. K 31. decembru2024 bol celkový zazmluvnený ročný príjem z nájmov obchodnej pasáže a nábrežia vo výške 19,3 miliónaEUR.

6KancelárieKancelárske budovy Central 1, Central 2 a Central 3 s celkovou nájomnou plochou 24 781 m²s aktuálnou obsadenosťou 78,14 % a priemernou dobou do exspirácie nájomných zmlúv 3,15 roka.K 31. decembru 2024 bol celkový zazmluvnený ročný príjem z nájmov kancelárskych priestorov vo výške4,1 milióna EUR.2.Analýza trhov a trendy vývojaVzhľadom ku svojej hlavnej činnosti Spoločnosť súťaží na trhu kancelárskych priestorov a trhumaloobchodných priestorov.Makroekonomické faktorySlovenská ekonomika v priebehu roka 2024 rástla najrýchlejšie od roku 2021, HDP v stálych cenáchvzrástol o 2 %. Výrazný vplyv na to mala dynamická výkonnosť v prvom polroku.Hrubý domáci produkt (HDP)sa vo 4. štvrťroku 2024 medziročne zvýšil o 1,8 % (v stálych cenách,sezónne neupravený). Tempo rastu nad 1 % sa počas roka 2024 udržalo vo všetkých štvrťrokoch, v závereroka to bola druhá najnižšia hodnota. Objem HDP v bežných cenách bol medziročne vyšší o 4,8 %a dosiahol 33,9 mld. eur. Po sezónnej úprave bol HDP medzikvartálne (oproti 3. štvrťroku 2024) reálnevyšší o 0,5 %..Pod rast HDP sa rozhodujúcou mierou podpísal domáci dopyt. Posilnili ho domácnosti aj verejný sektor,ktoré si udržali rast spotrebných výdavkov. Investičná aktivita znova klesla. Vývoz aj dovoz zostali narovnakej úrovni, saldo zahraničného obchodu v bežných cenách zostalo v miernom mínuse..Počet pracujúcich na Slovensku podľa Výberového zisťovania pracovných síl (VZPS) v poslednomštvrťroku 2024 medziročne prekročil 2 milióny 646-tisíc osôb. Počet pracujúcich v SR medziročnevzrástol len nepatrne o 0,2 %. Zamestnanosť SR po sezónnom očistení medzikvartálne (oproti 3.štvrťroku) vzrástla o 0,3 % na vyše 2 milióny 624-tisíc pracujúcich.Priemerná inflácia v roku 2024 bola 2,8 %.Rast spotrebiteľských cien počas roka 2024 ovplyvnili najmä potraviny, ale ich zdražovanie neprekročilo3 %, kým v roku 2023 to bolo až vyše 17 %. Ceny bývania a energií vzrástli len veľmi nepatrne, o polpercenta, a pozitívne sa podpísali pod zníženie inflácie. V predchádzajúcom roku 2023 zaznamenali ešterast o vyše 9 %. Zdražovanie počas roka 2024 sa dotýkalo najmä rôznych služieb napr. stravovacích čidopravných, ako aj alkoholických nápojov s tabakom.Priemerná hodnota inflácie v súhrne za celý rok 2024 dosiahla 2,8 % a po dvoch rokoch extrémnevysokých dvojciferných hodnôt sa dostala pod úroveň 3 %. Tempo rastu cien medziročne spomalilonajvýraznejšie za posledných 25 rokov, medziročný rast cien dosiahol ešte v roku 2023 úroveň 10,5 % av roku 2022 ceny vzrástli až o 12,8 %. Rast cien počas roka 2024 ani jeden mesiac neprekročil 4 %. Ktéme inflácia za mesiac december zverejňuje Štatistický úrad SR samostatnú informatívnu správu.V priebehu roka 2024 ceny rástli vo všetkých 12 hlavných odboroch spotrebného koša. Dvojciferný rastcien nad 10 % bol len v jednom odbore - vzdelávanie. Súčasne rast nad 5 % mali ešte tri odbory - zdravie,alkoholické nápoje s tabakom a reštaurácie s hotelmi. Z hľadiska hodnotenia vývoja je dôležité, že až v11 odboroch došlo k výraznému medziročnému útlmu tempa rastu cien. Jednoznačne najdynamickejšiespomalenie sa prejavilo v potravinách s nealko nápojmi, v ktorých ceny za rok 2024 vzrástli v priemereo 2,5 %, kým v roku 2023 to bolo ešte o 17,3 %. K zníženiu inflácie výrazne prispel aj najnižší rast cien

7vo váhovo najväčšom odbore bývanie a energie, v ktorom sa ceny medziročne zvýšili len nevýrazne, o0,5 %.Významné vplyvy na rast cien v roku 2024Významný vplyv na spomalenie rastu priemernej ročnej inflácie mali ceny potravín a nealkoholickýchnápojov ako aj bývania s energiami. Tieto dve položky tvoria takmer polovicu v štruktúre výdavkovslovenských domácností. Pod aktuálny rast inflácie sa podpísali však aj váhovo menšie položky, a tonajmä stravovacie a ubytovacie služby, rozličné tovary a služby, alkoholické nápoje s tabakom a dopravnéslužby.Najvýznamnejší vplyv na celkový priemerný medziročný rast cien mali potraviny, ktoré medziročnezdraželi o 2,5 %. Rast cien sa prejavil v 8 z 9 sledovaných potravinových zložiek, a to najmä pri chlebea obilninách o 4 %, ďalej pri zelenine, ovocí (obe nad 3 %). Najdynamickejšie rástli ceny potravinovýchzložiek s nižšou váhou, a to olejov a tukov takmer o 9 %, alebo cukru a cukroviniek nad 5 %. Pokles cien,i keď nevýrazný o 0,2 %, zaznamenali iba mlieko, syry a vajcia. Všetkých 9 tried potravín s výnimkoutukov a olejov sa však v roku 2024 pohybovalo na zásadne nižších hodnotách rastu cien ako v roku 2023,kedy väčšina položiek zaznamenala rasty od 15 % do 23 %.Naopak, významne utlmujúci vplyv na celkovú hodnotu inflácie mal vývoj cien v odbore bývanie aenergie. Tento odbor má najväčší, až štvrtinový, podiel vo výdavkoch domácností na Slovensku. Ceny vtomto odbore za rok 2024 vzrástli len o pol percenta. Viacero zložiek výdavkov na bývanie dosiahlomedziročný pokles, napr. imputované nájomné o 0,8 %, pevné palivá o takmer 5 %. Významné cenyelektriny a plynu pre domácnosti zostali takmer nezmenené, teda na úrovni predchádzajúceho roka 2023.K veľmi miernemu rastu cien tohto odboru prispelo zdražovanie pri váhovo menej podstatných zložkách- ako bol zber smetí (o 15 %), či skutočného nájomného, ďalej vodného a stočného, alebo cien údržby aopráv obydlia.Celkovú infláciu v roku 2024 ďalej ovplyvnil viac ako 5 %-ný rast cien v odbore reštaurácie a hotely, ato najmä pre zdražovanie v reštauráciách a kaviarňach (o 7,1 %). Ceny vzrástli tiež v odborealkoholických nápojov a tabaku, pričom úprava spotrebných daní v priebehu roka priniesla zdraženienajmä destilátov (o takmer 9 %) a tabaku (o 9,1 %). K vyššej inflácii prispeli aj vyššie ceny v odborerozličné tovary a služby, z nich napríklad právnych a správnych poplatkov (o takmer 20 %), poistenia (ovyše 7 %) a sociálnych služieb (o takmer 7 %) .Vplyv na vývoj miery inflácie v roku 2024 mali tiež ceny v odbore doprava o 3,2 %. Ako jediný malodbor v roku 2024 rýchlejšie tempo rastu cien ako v roku 2023. Ovplyvnilo to najmä výraznejšie zvýšeniecien cestovného za rôzne druhy osobnej dopravy, preto dopravné služby dosiahli rast cien až 16,5 %.Pohonné látky však boli medziročne lacnejšie o 1,7 %.Najdynamickejší a jediný dvojciferný rast o 10,5 % v roku 2024 zaznamenal odbor vzdelávanie, v ktoromsa prejavilo zdražovanie poplatkov na všetkých študijných stupňoch. Tento odbor má však najmenšípodiel vo výdavkoch domácností.Vývoj jadrovej a čistej inflácie za rok 2024Pri ročnej priemernej medziročnej inflácii 2,8 % dosiahla jadrová aj čistá inflácia za rok 2024 zhodnúhodnotu 2,6 %. Jadrová inflácia sleduje rast cenovej hladiny po vylúčení vplyvu zmien regulovaných cien(napr. ceny energií) a iných administratívnych opatrení (napríklad úprav daní a podobne). Čistá infláciaje jadrová inflácia bez zmien cien potravín.

8Reálne zárobky v roku 2024 rástli vo každom odvetvíZárobky si udržali nominálny aj reálny rast v každom kvartáli minulého roka, jeho tempo však od jaripostupne spomaľovalo. Na konci roka už nedokázali odolať tempu inflácie dve z 19 odvetví slovenskéhohospodárstva. Priemysel, ako najväčší zamestnávateľ, však zaznamenal vlani najvyšší reálny rast platovza posledné desaťročie.Priemerná nominálna mesačná mzda zamestnanca v slovenskom hospodárstve vo 4. štvrťroku 2024dosiahla 1 643 eur, čo predstavuje medziročný nárast o 4,7 %. V porovnaní s rovnakýmobdobím roku2023 si zamestnanci v hrubom polepšili v priemere o 74 eur. Po zohľadnení miery inflácie dosiahol reálnyrast miezd v poslednom štvrťroku minulého roka 1,6 %. Mzdy si tak udržali nielen nominálny, ale ajreálny rast piaty štvrťrok po sebe, jeho tempo však od jari postupne spomaľovalo. Sezónne očistenápriemerná mzda oproti 3. štvrťroku 2024 vzrástla o 1,4 %.Vývoj zamestnanosti a miezd za rok 2024Nárast priemernej nominálnej mzdy zaznamenalo všetkých 19 sledovaných odvetví hospodárstva vrozmedzí od 0,1 % v sektore nehnuteľností až po 10,9 % v oblasti dodávky elektriny, plynu a pary. Pozohľadnení inflácie 17 sektorov evidovalo reálny rast miezd, v 2 však platy reálne klesli, a to vnehnuteľnostiach o 2,9 % a vo verejnej správe1) o 0,6 %. Vyšší reálny rast platov ako bol priemer za celéhospodárstvo SR dosiahli zamestnanci v 12 odvetviach. Najvýraznejšie si polepšili pracovníci v dodávkeenergií (elektriny, plynu a pary), vo vodohospodárstve (dodávka vody), či v oblasti umenia, zábavy arekreácie.Medzi sektormi s najvyšším počtom zamestnancov si počas 4. štvrťroku 2024 najlepšie v boji s infláciouviedol priemysel. Nominálne mzdy v priemysle stúpli o 6,3 % na 1 765 eur, pričom reálny rast dosiahol3,1 %, čo je viac ako v priemere za celé hospodárstvo SR.Obchod, druhé najväčšie odvetvie z hľadiska zamestnanosti, zaznamenal v poslednom štvrťroku 2024nominálny rast miezd na úrovni 4,1 %, pričom priemerná mzda v tomto odvetví dosiahla 1 513 eur. Jejreálna hodnota sa však zvýšila len o 1 %.Najvyššiu priemernú mesačnú mzdu, presahujúcu 2,7 tisíca eur mali v dodávke elektriny, plynu a pary atiež v informáciách a komunikácii. V 9 z 19 odvetví ekonomiky bola mzda pod hodnotou priemeru zacelé hospodárstvo SR. Najnižšie zárobky mali zamestnanci v ubytovacích a stravovacích službách, kdepriemerná mzda dosiahla iba 936 eur. Ako jediní stále neprekročilihranicu tisíc eur.

9Vývoj a stav jednotlivých trhov s kancelárskymi a maloobchodnými priestormiV štvrtom štvrťroku 2024 celková ponuka kancelárskych priestorov (office stock) v Bratislavepredstavovala 2.08 mil. m². 20% z tejto ponuky tvoria kancelárske priestory v štandarde A+, 37% v A a43% v B štandarde.Pokiaľ ide o vlastnícku štruktúru, rovnako ako minulý kvartál, približne 4% budov sú vo vlastníctve štátua ďalších 11% sú budovy, ktoré sú vlastnené a plne obsadené tou istou entitou. Celkové zásoby nakomerčné využitie zostávajú na 85% z celkových moderných kancelárskych priestorov v Bratislave(takmer 1.8 mil. m2).Zelené budovyCelkovo máme v Bratislave 852 220 m2 kancelárskych priestorov s platným certifikátom zelenej/trvaloudržateľnej budovy. Jedná sa o 41% celkového objemu kancelárskych priestorov v Bratislave, alebo 45z 274 budov. Z certifikovanej ponuky má 65% BREEAM, 4% kombináciu BREEAM/WELL GOLD a31% LEED. Najvyššie hodnotenie BREEAM Outstanding majú v Bratislave iba tri budovy – Twin CityTower, Pribinova 40 a Pradiareň 1900. LEED Platinum má aktuálne iba budova Einpark Offices, ktoráje zároveň aj jedinou držiteľkou certifikátu LEED Zero Carbon.Transakcie na trhu kancelárskych priestorov (office take-up)Nájomné transakcie dosiahli v štvrtom štvrťroku 2024 výmeru 65 016 m2, čo predstavuje 130% nárast vporovnaní s predchádzajúcim kvartálom. V medziročnom porovnaní sa zase jedná o 40% nárast objemuprenajatých plôch. Najviac prírastkov tvorili prerokovania v objeme 54%, nové nájmy v objeme 27%,pred-prenájmy v objeme 16% a expanzie predstavovali 3%.Dominoval objem transakcií v IT sektore o veľkosti 33 210 m2, nasledovaný verejným sektorom adiplomaciou. Najväčšia uskutočnená transakcia bola v IT sektore a išlo o renegociáciu s výmerou 14000 m2. Celkovo bolo uskutočnených 12 transakcií s výmerou nad 1,000 m2.

10Najviac nájomných transakcií sa uskutočnilo v budovách triedy A, a to 46%, nasledovala trieda A+ spodielom 36% a trieda B s podielom 18%. To potvrdilo záujem o budovy vyššieho štandardu.Neobsadenosť kancelárskych priestorov (office vacancy)Celková miera neobsadenosti v Bratislave mierne klesla na hodnotu 12,57%. Najnižšiu neobsadenosťevidujeme stále v centre mesta CC (7,55%), nasleduje južné mesto SB (8,10%) a vnútorné mesto IC(8,66%). Na štvrtom mieste je CBD (15,40%). Najväčšiu neobsadenosť aktuálne zaznamenávame vokrajovej časti mesta OC (17,62%).Pokiaľ ide o voľné miesta v triedach budov, trieda A+ zaznamenala 9,75% voľných miest, trieda A15,89% a najnižšiu mala trieda B 11,00%.

11Nájomné (prime rent)Nájomné (prime rent) oproti minulému štvrťroku stúplo na úroveň 19,50 EUR/m2/mesiac.3.Súhrn kľúčových udalostí a prevádzkových výsledkov finančného rokaKľúčové udalosti rokaSpoločnosť v polovici roku 2016 uzatvorila zmluvu o poskytnutí úveru vo výške 250 000 000 EURs konzorciom bánk na čele s Tatra bankou, a.s., a v roku 2024 pokračovala v jeho splácaní istiny takto: 1.splátka splatná k 31.03.2024 bola uhradená 28.03.2024, 2. splátka splatná 30.06.2024 bola uhradená28.06.2024, 3. splátka splatná 30.09.2024 bola uhradená 30.09.2024 a 4. splátka splatná 31.12.2024 bolauhradená 31.12.2024. Úroky z poskytnutého úveru boli splácané na kvartálnej báze v zmysle uzatvorenejZmluvy.Syndikovaný bankový úver v zostatkovej hodnote 195 000 tisíc EUR je splatný 30.9.2025.Spoločnosť vykazuje k 31. decembru 2024 emitované dlhopisy v zostatkovej hodnote 100 mil. EUR akodlhodobé záväzky nakoľko sú splatné k 1. júla 2027.Kľúčové ukazovatele výkonnostiZ pohľadu prevádzkovej výkonnosti spoločnosť sleduje každý zo segmentov samostatne. V segmenteObchodné centrum a v segmente Kancelárskych priestorov spoločnosť vykázala približne rovnakéhodnoty ako predošlí rok.